別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 習志野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   習志野 -4 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　井野　好伸   TEL.

鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 習志野市藤崎３丁目７５０番１０６ ｢藤崎３－３３－４｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 津田沼 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    65 ｍ、南    30 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.3 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 津田沼駅北東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。駅徒歩圏外であるが、区画整然とした住宅地域で、 需要は底堅く、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、習志野市及び隣接市の住宅地域一円。需要者の中心は、市内又は隣接市在住の東京都心、市内又は隣接 市へ通勤する給与所得者層である。駅徒歩圏外であるが、区画整然とした住宅地域で、需要は底堅い。市場の中心価格 帯は、土地は２，５００万円程度、新築戸建住宅は３，５００万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅の多い住宅地域であり、居住の快適性等が重視される戸建住宅地のため、収益還元法は適用しなかった。適用 手法は取引事例比較法のみであるが、市場における実際の取引事例から試算しており、比準価格は市場の実態を反映し た説得力の高い価格である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　習志野 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [100.0] [101.0] 100 149,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 習志野市の住宅地は、利便性や住環境に優れ た地域の需要は比較的堅調であり、それ以外 の地域の需要も底堅い。 駅徒歩圏外であるが、区画整然とした住宅地 域で、需要は底堅い。特段の変動要因はなく 、当面は現状を維持すると予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％