別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 東金 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東金 -4 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　広瀬　祥之   TEL.

鑑定評価額 3,080,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東金市台方字大作前２１５番１１ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西5m私道 水道 東金 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.9 ｍ、奥行　約　　  11.6 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．０ｍ私道 交通 施設 東金駅南西方 2.0km 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も現状である戸建住宅地域として推移するものと予測する。周辺の開発が予想されることから、住宅地域の 熟成度はより高くなるものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ①同一需給圏：ＪＲ東金線及びＪＲ外房線の各駅であり、東金市及びその周辺市町の圏域に存する住宅地域。②需要者 の属性：千葉県内の買主は約８０．９％（うち市内は約５４．８％）、取引件数は微減。③需給動向：中古住宅の取引 が中心であるが、未利用地の更地取引も散見される。周辺では建売分譲が比較的活発であり、２，５００万円以下が需 要の中心と判断される。④中心価格帯：更地で坪当たり６万円～７万円が需要の中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は基準容積率１００％の自己使用ニーズの高い戸建住宅地である。敷地規模が小さいため延床面積の確保が 難しく、居住の快適性が重視されて価格決定がなされるため、収益価格の試算は割愛した。本件では、実証的な比準価 格を採用し、代表標準地を規準とした価格を参酌し、直近の不動産市場の動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東金 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,800 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [162.8] [101.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費者物価は上昇、個人消費及び設備投資は 持ち直し、生産は持ち直しの動きに足踏みが みられる。 義務教育施設に近い戸建住宅地域であり、特 別な変動はないが、地価は緩やかな上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％