別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東金 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東金 -2 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　源　正人   TEL.

鑑定評価額 6,400,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東金市東上宿字１丁目１２番２ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 多い区画整然とした 住宅地域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 東金 640m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ．５ｍ市道 交通 施設 東金駅南方 640m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅や大型商業施設に近い区画整然とした住宅地域として現状を維持するものと見込まれる。地価は現状では概ね 安定しており、今後はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東金市内のＪＲ東金線及び外房線沿線の住宅地域。需要者は東金市内の一次取得者が中心であるが他県か らの転入も見られる。駅や商業地、市役所等にも近い中心市街地に位置し生活利便性、住環境は良好で需要は堅調に推 移している。新型コロナウィルス感染症による地価への影響は現在のところ限定的である。需要の中心となる価格帯は 、土地は標準地と同等規模で６００万円～７００万円程度、新築の戸建物件は２２００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で周辺に共同住宅等も見られるが、賃貸物件としての十分な投資採算性は見込めず、ま た画地規模が小さく共同住宅の想定が困難でもあるため収益還元法は非適用とした。居住の快適性、利便性を重視して 価格決定が行われる傾向にあり、取引も自用目的が中心であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、下記代表標 準地との検討等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東金 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,800 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [ 83.3] [101.0] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進行等を背景に地価の二 極化が継続している。コロナ禍による影響は 少なく限定的なものにとどまっている。 東金駅から国道１２６号線にいたる市街地中 心部の住宅地では需要が比較的多く地価も緩 やかな上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％