別記様式第三 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月12日　提出
佐倉 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐倉 13-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　星野　勇   TEL.
鑑定評価額 6,120,000 円  １㎡当たりの価格 2,300  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
11.0 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 純
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 佐倉市宮本字五良山４４２番１外
 ②地積(㎡) 2,660  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
不整形 山林（雑木林）
 佐倉第三工業団地に近
い畑も見られる平坦林
地域		 東3.6m市道、南西側道 佐倉

5.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  100 ｍ、西　   50 ｍ、南　   50 ｍ、北　  300 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地以外
③標準的規模等 規模　　     2,660 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　    　)向　平坦
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ３．６ｍ市道 交通

施設		 佐倉駅南東方

5.4km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
⑤地域要因の将
　来予測		 資材置場等への転換可能性はあるが、地域要因の変動は認められず、当面の間は現状を維持すると予測する。地
価水準は底値感があり、横ばいと予測する。
(3)最有効使用の判定 雑木林地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,300 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉県内の農村林地地域及び都市近郊林地地域である。主たる需要者は、長期的な視点から資産保有目的
で取得する個人等である。木材市況は長期低迷を続け、林業経営は極めて厳しい事業環境にあるが、限定的であるもの
の長期的な視点を持つ需要者は存在すると思料する。林地の取引件数は少ないため、標準的な取引価格水準や取引規模
を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 住宅地需要が期待できず、宅地開発を行うことは現実的でないことから控除法は適用しない。また、林業経営に基づく
収益の想定は規範性に乏しいことから収益価格は試算しない。主たる需要者は、長期的な視点から資産保有目的で取得
する個人等であり、当該需要者は類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う
傾向が強いことから、上記の手順を踏まえて求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[                             ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]		 [      ]
100		 　　 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々
に緩和され、各種政策効果もあって景気持ち直しが
期待される。佐倉市の地価は微増傾向である。

工業団地に近い平坦林地であり、地域要因に変動は
ない。住宅地需要は期待できず、地価は横ばい傾向
である。

個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
３　試算価格算定内訳 佐倉 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ２３１０６
９２８６
-7002		 佐倉市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ整形 西3m林道
｢調区｣ 地森計
b ２３１０６
８４４５
-7006		 八千代市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ台形 西10.5m市道
｢調区｣
c ２３１０６
７６５５
-1		 印西市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ長方形 南6m市道
｢調区｣ 地森計
d ２３１０６
８６１１
-7502		 成田市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ正方形 北東12.5m国道
｢調区｣ 地森計
e ２３１０６
８６１１
-7505		 成田市


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
2,235  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
2,235 		 100
[ 100.0]
2,235 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
2,240 
b (　            ) 
2,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]
1,998 		 100
[  85.0]
2,351 
2,350 
c (　            ) 
1,512  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
1,512 		 100
[  70.7]
2,139 
2,140 
d (　            ) 
2,415  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
2,415 		 100
[ 102.0]
2,368 
2,370 
e (　            ) 
1,715  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  72.0]
2,382 		 100
[ 100.0]
2,382 
2,380 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.03		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -15.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　 -20.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      2,300 円／㎡]
佐倉 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
　(③+④) X np (円／㎡)
 n:       月 p:       ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
住宅地需要が期待できず、宅地開発を行うことは現実的でないため。
佐倉 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 現下の低迷する木材市況に鑑みると、林業経営に基づく収益の想定は規範性に乏しいため
。
別記様式第三 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
佐倉 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐倉 13-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　邦幸   TEL.
鑑定評価額 6,090,000 円  １㎡当たりの価格 2,290  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
11.0 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 純
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 佐倉市宮本字五良山４４２番１外
 ②地積(㎡) 2,660  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
不整形 山林（雑木林）
 佐倉第三工業団地に近
い畑も見られる平坦林
地域		 東3.6m市道、南西側道 佐倉

5.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  100 ｍ、西　   50 ｍ、南　   50 ｍ、北　  300 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地以外
③標準的規模等 規模　　     2,660 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　    　)向　平坦
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 道

路		 ３．６ｍ市道 交通

施設		 佐倉駅南東方

5.4km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、資材置場等への転換可能性を含む雑木林地域ではあるが、街路条件が劣り需要は限定的であり地価
は弱含みである。
(3)最有効使用の判定 雑木林地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,290 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、県内に所在する農村林地域及び都市近郊林地地域である。需要者の中心は同地域の在住者であり
、同一需給圏外からの参加者は極めて少ない。林地の需要は少なく、取引規模もまちまちで明確な取引価格水準を見出
すことは困難であるが、千葉県内の山林の取引事例から中心となる価格帯は２，０００～２，５００円／㎡前後と判断
した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の周辺には、テニスコート等のスポーツ施設及び半径１ｋｍ圏内に工業団地・高速ＩＣがある。対象標準地の
地勢は平坦で、開発を制限する行政条件は弱く、資材置場等への用途転換も可能な土地であるが、現状では他用途への
転換需用は高くないと思料され、現況で評価することが適切と判断した。従って、控除後価格法は適用せず、実証的で
規範性の高い比準価格を採用し、前年価格水準・市場の需給動向を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[                             ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]		 [      ]
100		 　　 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.4 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 調整区域内林地はコロナ禍の影響は少ないが他の用
途への転用需要は幹線道路沿いや日照条件のよい地
域が中心である。

街路条件がやや劣る当該地域の需要は依然弱含みで
ある。


個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
３　試算価格算定内訳 佐倉 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ２３１０６
９２８６
-7002		 佐倉市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ整形 西3m林道
｢調区｣ 地森計
b ２３１０６
９２８６
-7001		 佐倉市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ整形 北3m市道
｢調区｣ 地森計
c ２３１０６
５２９０
-7401		 白井市


 森林の
土地所
有権		   不整形 北3.7m道路
｢調区｣
d ２３１０６
８６１１
-7502		 成田市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ正方形 北東12.5m国道
｢調区｣ 地森計
e  
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
2,235  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
2,235 		 100
[ 100.0]
2,235 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
2,240 
b (　            ) 
1,254  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
1,254 		 100
[  67.3]
1,863 
1,860 
c (　            ) 
3,025  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
3,025 		 100
[ 120.9]
2,502 
2,500 
d (　            ) 
2,415  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
2,415 		 100
[  94.5]
2,556 
2,560 
e (　            ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -34.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +13.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　       交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　      
行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      2,290 円／㎡]
佐倉 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
　(③+④) X np (円／㎡)
 n:       月 p:       ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
宅地への転換需要が高くないので、公示価格からの検討は断念した。
佐倉 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 対象標準地の用材林の密度が低く、林地としての収益はマイナスになるものと思料される
。また、宅地への転換需要が低く、転換による増分価値を見込めないため。