別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 佐倉 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 9-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　新井　善久   TEL.

鑑定評価額 108,000,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市六崎字熊野堂１６２２番１９外 ②地積 　(㎡) 3,605   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.5 工場 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 地域 東8.3m市道、北側道 水道、ガス、下水 佐倉 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   320 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  53.0 ｍ、奥行　約　　  89.3 ｍ、規模　　     3,605 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 佐倉第一工業団地 街 路 ８．３ｍ市道 交通 施設 佐倉駅南方 2.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 内陸型の熟成した佐倉市内の工業地域として現状のまま推移すると予測する。敷地拡大や倉庫用地の需要が見ら れる一方で工業団地内のまとまった供給は限られ地価は当面上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉県北西部を中心とする内陸型工業地域で広域的となる。需要者の中心は製造業を営む中小規模の法人 、配送業者となる。工業生産や設備投資はコロナ禍で急激に悪化したが、順調に回復してきている。非接触型ビジネス を下支えする物流倉庫需要を中心に工場用地の需要は高く、不動産会社が周辺土地を積極的に購入する動きが見られる 。相対取引が中心で価格も当事者同士の事情に左右されるため中心となる価格帯を把握することは困難となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模工場が集積する工業団地で賃貸工場、倉庫等はほとんど見られず、大半が自己使用となる。賃貸市場は形成さ れず収益還元法の適用は行わない。比準価格で採用する取引事例は広範囲に存し、敷地規模も小規模から同程度までか つ多様な利用目的に供されているが、適切に査定しており、実証的で信頼性が高い。以上より比準価格を採用し、代表 標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,600 円／㎡ [104.6] 100 100 [100.0] 100 [109.1] [102.0] 100 29,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 老年人口増加、生産年齢人口減少で総人口は 微減。土地取引件数は昨年並で横ばい。新設 住宅着工戸数は第１四半期に貸家が増加し横 ばい。 高速道路へのアクセスが容易でインフラが整 う工業団地の需要は一段と強含む。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +15.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％