鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

佐倉 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０６５３１９ -15	佐倉市		宅地		ほぼ台形	東10.5m県道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	２３１０６５３１９ -30	佐倉市		宅地		不整形	南5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	２３１０６７５７６ -15	佐倉市		畑		ほぼ台形	東8m県道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２３１０６８４４５ -482	八千代市		宅地		ほぼ台形	南西7m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e	２３１０６８４４５ -405	四街道市		宅地		ほぼ長方形	南西12m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 11,000	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	10,978	100 [ 96.1]	11,424	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	11,400
b	(　　 ) 10,960	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	10,960	100 [ 96.1]	11,405		11,400
c	(　　 ) 14,434	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 103.0]	14,014	100 [ 104.5]	13,411		13,400
d	(　　 ) 12,525	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 104.0]	11,923	100 [ 96.1]	12,407		12,400
e	(　　 ) 15,125	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	15,065	100 [ 96.1]	15,676		15,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 +10.0
						行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 +10.0
						行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	宅地造成　　 +10.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 +10.0
						行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 +10.0
						行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 13,400 円／㎡]

佐倉 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 12.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
45,000	（　 73.8 ％） 33,210	13,600		1,632	2,750	15,228
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 18.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8475　　　　 12,906		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 12,906		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		12,900

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	２３１０６５３１９ -20	43,327	100 [100.0]	[100.5] 100	100 [100.0]	100 [ 98.9]	100 [100.0]	44,028	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 +2.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[102.0] 　　　　　　100	44,900
	b	２３１０６５３１９ -429	44,000	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	44,000		44,900
	c	２３１０６７１４８ -412	43,000	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 99.8]	100 [100.0]	42,871		43,700

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.05	街路　　　 -2.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 +0.9	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.05	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 -0.2	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

45,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	佐倉 -26	37,200	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.1]	44,233	[102.0] 100	45,100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -3.0

交通・接近　　 +2.0

環境　　 -15.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

45,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,063 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西     54 ｍ、南     28 ｍ、北     28 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 67 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　 33 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     15　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    150 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.6 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  26.2 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  26.2 ％

＊擁壁工事の概要
　ＣＢ３擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ、アスファルト舗装とす
　る。
　
　
＊排水工事の概要
　雨水浸透貯留槽設置工事、汚水本
　管敷設工事、人孔設置工事。
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　開発指導要綱に基づき公園を整備
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

別記様式第二

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
佐倉 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐倉 3-1

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　桑田　康彦

TEL.

鑑定評価額

13,700,000 円

１㎡当たりの価格

13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

佐倉市臼井田字浜田２４３２番

②地積(㎡)

1,021

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１低専
(60,150)

（その他）

1:3

田

周辺で宅地化が進んでいる熟成度の高い地域

南東5m道路

水道、ガス、下水

京成臼井

1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

住宅地向き宅地見込地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

５ｍ道路

交通

施設

京成臼井駅北東方

1.2km

法令

規制

１低専
(60,150)

⑤地域要因の
　将来予測

最寄駅から徒歩圏内で、周囲に戸建住宅が散在する宅地見込地地域である。周辺の既存宅地は需要が弱いことか
ら、当面は現状のまま弱含みで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地向き宅地見込地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 13,400 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 12,900 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、佐倉市及び隣接市における住宅地向き宅地見込地が圏域となる。需要者は、宅地分譲を行う不動産開発
業者が中心であり、同一需給圏外からの流入も考えられる。近年の住宅地ブームにおいても、駅接近性に優れる周囲の
既存宅地の宅地需要は弱含みであることから、宅地見込地に対する需要も停滞している。最終需要者の取引価格の影響
を受けることから、宅地見込地における需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、多数の取引事例を基に不動産の市場性に着目した価格であり、現実の不動産市況を反映した実証的な価格
である。控除方式による価格は、開発業者の視点から査定された価格であり説得力を有するが、採用数値いかんによっ
ては多少の変動を免れ得ない性質を有する。これより、相対的に規範性の高い比準価格を重視し、控除法による価格を
比較考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 13,500 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 -0.7 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

佐倉市は、人口は微減傾向で高齢化率は県全体を上
回り、取引価格は横這い基調だが、取引件数は微増
傾向で需給動向はやや上向きである。

最寄駅から徒歩圏内に存するが、周辺の既存住宅地
の需給動向は弱く、依然として宅地見込地としての
需要も減退傾向にある。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

佐倉 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０６７５７６ -15	佐倉市		畑		ほぼ台形	東8m県道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２３１０６７６７１ -22	四街道市		雑種地		長方形	南3.2m未舗装私道、北1.8m、二方路		｢調区｣ (60,200)
c	２３１０６７６５５ -77	印西市		雑種地		不整形	北西7m未舗装道路、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	２３１０６５２９０ -25	白井市		雑種地		ほぼ長方形	北東3.5m未舗装私道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 14,434	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 103.0]	14,014	100 [ 118.4]	11,836	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	11,800
b	(　　 ) 14,006	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	14,006	100 [ 94.4]	14,837		14,800
c	(　　 ) 12,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 91.9]	13,166	100 [ 100.9]	13,049		13,000
d	(　　 ) 14,059	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	14,059	100 [ 99.4]	14,144		14,100
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 +15.0
						行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0	宅地造成　　 +15.0
						行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -5.0	宅地造成　　 +15.0
						行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	宅地造成　　 +15.0
						行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 13,400 円／㎡]

佐倉 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 12.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
45,000	（　 73.8 ％） 33,210	13,600		1,632	2,750	15,228
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 18.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8475　　　　 12,906		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 12,906		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		12,900

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	２３１０６７１４８ -412	43,000	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 99.8]	100 [ 95.5]	44,891	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 +2.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[102.0] 　　　　　　100	45,800
	b	２３１０６７１４８ -418	42,157	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 96.0]	42,549		43,400
	c	２３１０６５３１９ -39	42,501	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 91.0]	44,863		45,800

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.05	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -3.0	交通・接近 -1.5	環境　　　 0.0
			画地　　　 -0.2	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.02	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +1.0	交通・接近 -4.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 +3.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 -1.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.02	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +1.0	交通・接近 -9.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 +4.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 -1.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

45,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	佐倉 -26	37,200	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.1]	44,233	[102.0] 100	45,100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -3.0

交通・接近　　 +2.0

環境　　 -15.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

45,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊公園緑地の工事の概要
　開発指導要綱に基づき公園を整備
　。
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　