別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 佐倉 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -28 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　結城　勝彦   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 98,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市ユーカリが丘７丁目１９番１７ ｢ユーカリが丘７－１９－１７｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 ユーカリが丘 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    15 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 ユーカリが丘駅北西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした閑静な住宅地域。地域要因に特段の変動は無く、現状維持にて推移するものと予測する。駅徒歩 圏外であるが、人気の高い地域で需要は底堅く、地価は今後も上昇基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐倉市西部を中心に京成本線沿線に存する住宅地域である。需要者は、周辺市を含む地元の一次取得者 や、テレワーク等生活スタイルの変化等に基づく圏外からの取得者層である。近隣地域は閑静な住宅団地であり、徒歩 圏外ではあるが需要は旺盛で、地価は上昇基調にて推移している。取引価格帯としては、土地は１８０㎡程度で１，０ ００万円台後半～２，０００万円程度、新築建売住宅は３，５００～４，５００万円台の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏においては自用目的の取引が中心であり、市場の実態を反映した取引事例を多数収集し得たため、実証的で 規範性の高い比準価格を得られた。一方、地区計画により共同住宅の建築が制限され収益が期待できる賃貸住宅の想定 が困難であるため、収益還元法は適用しなかった。適用手法は１手法に留まったが規範性の高い試算価格が得られたた め、比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,700 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [ 84.7] [100.0] 100 98,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] テレワークの進展等生活スタイルの変化等に より郊外住宅地への需要は好調であり、住宅 地価格は横這いから上昇基調にて推移してい る。 区画整然とした閑静な住宅地域。地域要因に 変動は無いが、好調な需要を受けて地価は上 昇基調にある。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％