鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

佐倉 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０６５３１９ -26	佐倉市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、北4m、西6m、三方路		１低専 (60,100)
b	２３１０６５３１９ -4	佐倉市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	２３１０６５３１９ -407	佐倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,160)
d	２３１０６５３１９ -406	佐倉市		建付地	（　）	台形	南6m市道、北8m、二方路		２中専高度地区2種 (60,200)
e	２３１０６７１４８ -14	佐倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西6m、角地		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,427	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	95,730	100 [ 108.2]	88,475	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,500
b	(　 ) 72,718	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	82,252	100 [ 103.0]	79,856		79,900
c	(　 ) 72,328	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	71,708	100 [ 85.6]	83,771		83,800
d	(　 ) 74,914	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	72,937	100 [ 91.5]	79,713		79,700
e	(　 ) 89,682	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	83,466	100 [ 109.1]	76,504		76,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,600 円／㎡]

佐倉 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,609,604	463,603	2,146,001	1,787,380	358,621	（　0.9692） 347,575	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,093,367 円　　　　（　 40,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐倉 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.20	Ｗ2	138.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	50 ％	100 ％	100 ％	175 ㎡	14.6 m x 12.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建て戸数４戸の長屋住宅

⑦有効率　 96.5 ％
の理由

階段下部分を有効面積から除外。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	69.20	93.0	64.36	1,756	113,016	1.0	113,016
							0.0	0
2～ 2	住宅	69.20	100.0	69.20	1,791	123,937	1.0	123,937
							0.0	0
～

～

～

計		138.40	96.5	133.56		236,953		236,953
								0

⑨年額支払賃料	236,953 円　×　12ヶ月　＝　 2,843,436 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 133.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,843,436 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 236,005 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,607,431 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	236,953 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,173 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,609,604 円　　　　（　 14,912 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０６５３１９　　　　-9010	1,413 ( 1,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	1,444	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,757 円/㎡　月額支払賃料（　 1,756 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１０６５３１９　　　　-9008	1,977 ( 1,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	1,999
c	２３１０６５３１９　　　　-9013	1,410 ( 1,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	1,551

佐倉 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,200 円	23,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	85,303 円	2,843,436　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,300 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 463,603 円　（　　　　　　 2,649 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 138.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,787,380 円（　　　　　 10,214 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,609,604 円
②総費用	463,603 円
③純収益　①－②	2,146,001 円
④建物等に帰属する純収益	1,787,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	358,621 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	347,575 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,986 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,093,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
佐倉 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐倉 -25

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　米元　豊

TEL.

鑑定評価額

14,300,000 円

１㎡当たりの価格

81,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐倉市寺崎北３丁目６番２６				②地積　(㎡)	175 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）地区計画等
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の中に駐車場も見られる住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	佐倉 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 45 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 175 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６ｍ市
道

交通

施設

佐倉駅北西方

800m

法令

規制

１低専
(50,100)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

土地区画整理による新興の住宅地域で、周辺はホームセンター等が建ち並び、商業集積が進んでいる。空地では
住宅建設が盛んに行われ、街並みが整いつつある。需要も堅調で、地価はやや強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、佐倉市及び京成本線、ＪＲ総武本線沿線の近隣市の住宅地域一円である。需要者は佐倉市内に居住する
一次取得者や買替層が中心で、区画整理による良好な住環境から圏外からの転入も見られる。大型量販店や専門店が建
ち並ぶ商業地域に近接し、生活利便性に富んでいるため需要は底堅く、地価は強含みで推移している。土地は１８０㎡
前後で１３００万円～１５００万円程度、新築建売住宅は３５００万円～４０００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺はアパート需要も見られるが、収益目的の土地取引は極めて少なく、居住の快適性を求めた自己使用目的が取引の
中心で、投資採算性に見合う家賃が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は類似地域
の規範性を有する事例より求められており実証的である。従って、本件では収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用
して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地の価格から検討した価格とは均衡を得ていると判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐倉 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 79,300 円／㎡

[101.4]
100

100
[102.0]

100
[ 96.9]

[100.0]
100

81,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

佐倉市の人口微減傾向と高齢化率の上昇は継
続。土地取引件数は横ばい傾向だが、駅距離
や住環境の違いにより、地域によって需要の
強弱が見られる。

駅徒歩圏の区画整理による住宅地域で、空地
に住宅建設が進んでいる。生活利便性に富ん
でいるため取引は堅調で、地価は強含みで推
移している。

個別的要因に変動はなく、市場における競争
力にも変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐倉 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０６５３１９ -4	佐倉市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	２３１０６５３１９ -417	佐倉市		建付地	（　）	長方形	西7.5m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	２３１０６５３１９ -6	佐倉市		更地	（　）	長方形	北18m国道、中間画地		２住居高度地区2種 (60,200)
d	２３１０６９２８６ -408	佐倉市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,718	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	82,252	100 [ 100.9]	81,518	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	81,500
b	(　 ) 81,132	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	80,655	100 [ 98.2]	82,133		82,100
c	(　 ) 87,719	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,508	100 [ 109.8]	80,608		80,600
d	(　 ) 56,087	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,087	100 [ 68.3]	82,119		82,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.5
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.5	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,600 円／㎡]

佐倉 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,582,346	438,912	2,143,434	1,787,380	356,054	（　0.9692） 345,088	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,042,612 円　　　　（　 40,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐倉 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.20	Ｗ2	138.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	50 ％	100 ％	100 ％	175 ㎡	14.6 m x 12.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

重層長屋で需要の多いディンクスタイプ（１ＬＤＫ・平均専有面積３２．１５㎡）４戸を想定

⑦有効率　 96.4 ％
の理由

使用できない階段下部分を有効面積から除外

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	69.20	92.8	64.24	1,780	114,347	1.0	114,347
							0.0	0
2～ 2	居宅	69.20	100.0	69.20	1,736	120,131	1.0	120,131
							0.0	0
～

～

～

計		138.40	96.4	133.44		234,478		234,478
								0

⑨年額支払賃料	234,478 円　×　12ヶ月　＝　 2,813,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 133.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,813,736 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 233,540 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,580,196 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	234,478 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,150 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,582,346 円　　　　（　 14,756 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０６５３１９　　　　-9008	1,977 ( 1,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [101.0]	100 [104.0]	1,845	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,781 円/㎡　月額支払賃料（　 1,780 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１０６９２８６　　　　-9002	1,724 ( 1,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.9]	100 [100.0]	1,815
c	２３１０６５３１９　　　　-9010	1,413 ( 1,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [101.8]	100 [102.0]	1,701

佐倉 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	71,400 円	23,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	84,412 円	2,813,736　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,300 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 438,912 円　（　　　　　　 2,508 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 138.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,787,380 円（　　　　　 10,214 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,582,346 円
②総費用	438,912 円
③純収益　①－②	2,143,434 円
④建物等に帰属する純収益	1,787,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	356,054 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	345,088 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,972 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,042,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,200 円／㎡）