別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 佐倉 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -19 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　邦幸   TEL.

鑑定評価額 7,570,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市江原台１丁目１３番１３ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅等が見ら れる区画整然とした 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 京成臼井 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.8 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       181 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 京成臼井駅北東方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理済みの中規模住宅地域で今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。最寄駅徒歩圏外で需要 はやや弱かったが、割安感から取引が少しずつ見られ地価は横這い傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京成本線及びＪＲ総武本線沿線の佐倉市を中心とした住宅地域で需要者の中心は市内居住者である。周辺 市町からの転入者は少ない。当該地域は高齢化が進む古い住宅団地で需要が乏しい地域ではあるが，割安感から少しず つ取引が見られるようになった。土地は対象標準地と同程度の規模で７００万～８００万前後、中古住宅で１，０００ 万前後、新築戸建で２，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏外の大規模開発の戸建住宅地域で周囲には共同住宅も散見されるものの居住環境等を重視する住宅地域で自用 目的での取引が中心となる地域であるため収益還元法は適用しなかった。本件は市場の実勢を反映した比準価格を採用 し、代表標準地・前年価格水準・市場の需給動向を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。なお積算価格は後記理由 により求めなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,300 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [103.0] 100 [ 90.3] [102.0] 100 41,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐倉市の人口は微減、世帯数は微増、高齢化 率は県平均より高い状態が継続。土地取引件 数は概ね横這いで駅距離・住環境等により需 要差がある。 居住環境が概ね良好な最寄り駅徒歩圏外の住 宅地域で需要は弱かったが割安感から少しず つ新築の取引も見られ地価は横這い傾向いに ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％