別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 佐倉 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -6 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　米元　豊   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 82,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市染井野５丁目１５番４ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 京成臼井 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 京成臼井駅南東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域で地域要因の変化は認められず、当面は現状の土地利用状況のまま推移するものと予測する。 駅徒歩圏外であるが、高品質の街並みから需要は底堅く、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐倉市及び京成本線、ＪＲ総武本線沿線の近隣市の住宅地域一円である。需要者は佐倉市内に居住する一 次取得者や買替層が中心で、良好な住環境から圏外からの転入も見られる。バス便で交通利便性が劣り、地域の高齢化 も進んでいるが、団地内の街並みは市内屈指で一定の需要が認められ、地価は安定的である。取引の中心は土地が１８ ０㎡前後で１５００万円～１７００万円程度、中古住宅が２５００万円～３５００万円程度で管理の状態で幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は戸建住宅用に開発された住宅地域で共同住宅は見受けられない。また、戸建の賃貸も転勤等の特殊な事 情に基づくものが中心であるため収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用 目的で取引され、近傍の取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので実証的で説得性の高 い比準価格を採用し、代表標準地の価格から検討した価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,400 円／㎡ [102.1] 100 100 [101.0] 100 [110.1] [102.0] 100 82,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐倉市の人口微減傾向と高齢化率の上昇は継 続。土地取引件数は横ばい傾向だが、駅距離 や住環境の違いにより、地域によって需要の 強弱が見られる。 区画整然とした住宅地域で地域要因に特別な 変動は見られない。交通接近性にやや劣って いるが、良好な居住環境を保っており、需給 は安定している。 個別的要因に変動はなく、市場における競争 力にも変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％