別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 佐倉 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -4 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　藤岡　学   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 68,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市中志津２丁目１番５１ ｢中志津２－１８－３｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした閑静な 住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 志津 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  12.7 ｍ、規模　　       162 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 志津駅南東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅の多い閑静な住宅地であるがやや駅から距離のある大規模な古い住宅団地であって住民の高齢化が進 んでいる。価格動向は小幅な上昇または横這いと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐倉市西部地域かつ京成本線沿線の住宅地域である。団地はＳ４０年代に開発されたもので既存の住民は 高齢化が進んでいて地縁関係を有する住民からの需要が中心であり外部からの新たな住民の流入は乏しい。総額の観点 では新築戸建住宅で土地建物合計３，０００万円台前半程度、土地のみで１，０００万円台前半程度が不動産需要の中 心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏外の既成の戸建住宅団地で周囲は戸建住宅が建ち並び共同住宅は殆ど見られない。更に賃貸市場が未成熟なた め投資採算性を満たすような収益性の期待できる賃貸住宅経営も困難である。したがって収益還元法は適用せずに比準 価格を採用のうえ、代表標準地との検討を踏まえたうえで鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,700 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [123.0] [101.0] 100 68,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 現時点では未だ低金利の状況が継続中であり 不動産市場においては立地等に優れた不動産 は政府による政策もあって概ね堅調な状況で ある。 地域要因に関して特段の変動要因はなく、当 該地域の需要は普通程度で地価動向は概ね横 ばいもしくは小幅な上昇で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％