別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 佐倉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -2 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　松田　宗司   TEL.

鑑定評価額 8,830,000 円  １㎡当たりの価格 53,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市鏑木町字船尾余２０８番５外 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 佐倉 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    11 ｍ、西   180 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 佐倉駅北東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域で地域要因の大きな変化は認められないが、ＪＲ佐倉駅徒歩圏の堅調な住宅需要を背景に、地価 は、当面はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武本線及び京成本線沿線の佐倉市を中心とした住宅地域である。需要者は、市内在住の住宅一次 取得者が中心であり、圏域外からの参入は少ない。地域の不動産取引は、中古住宅を中心に建売業者による新規分譲も 散見される。土地価格は、対象標準地と同規模程度で９００万円前後、中古住宅は、建物の経年・管理の程度により一 様でないが１，０００万円台前半から半ば程度、新築分譲は２，０００万円台半ばから後半程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、戸建住宅を中心に周辺には低層共同住宅も散見される最寄駅からはやや遠い住宅地域で賃貸需要も弱含 みであり、収益が期待できる賃貸住宅の想定は困難を極めた為、収益還元法は適用しなかった。従って、当該鑑定価格 の決定においては、市場参加者の意思決定が地域の取引市場の影響下にあることを踏まえ、周辺類似の取引事例より試 算した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果にも留意した上で、その鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,300 円／㎡ [101.5] 100 100 [102.0] 100 [147.0] [102.0] 100 54,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向が続く中、市内鉄道沿線各駅 徒歩圏の住宅需要は堅調で割高の取引が見ら れるが、立地条件等による地域的選別は更に 進む傾向にある。 ＪＲ佐倉駅と京成佐倉駅勢圏の端境域に位置 する住宅地域で、ＪＲ佐倉駅徒歩圏の堅調な 住宅需要を背景に取引価格は上昇傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％