別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 成田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 9-1 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　治夫   TEL.

鑑定評価額 436,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市新泉１１番２ ②地積 　(㎡) 21,169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 工場 工場が多く倉庫等も 見られる内陸型の工 業団地 西19m市道、背面道 水道、下水 久住 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西    30 ｍ、南   180 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.7 ｍ、奥行　約　　 175.1 ｍ、規模　　    21,169 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 野毛平工業団地内の工業地域 街 路 １９ｍ市道 交通 施設 久住駅南東方 4.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した工業団地であるが、圏央道の延伸等が地価へ及ぼす影響は未だ不透明であり、他の地域要因についても 特段の変動要因も見受けられないことから、当面は現状の土地利用状況を継続していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県内外に位置する内陸型工業地域の存する広域的な地域である。需要者の中心は、成田空港関連の 製造業者及び物流業者等である。新型コロナウイルス感染症の影響から需要は弱含みな状態であったが、未だ不透明な 要素もあるものの徐々に回復傾向が見られる状況といえる。取引件数も少なく、明確な取引水準の把握は困難であるが 、土地単価で１５，０００円／㎡～２５，０００円／㎡程度が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した比準価格は、市場の動向を反映した信頼性の高い価格を得ることがで きた。一方、賃貸市場が未成熟であり、適正な賃料水準等の把握が困難であることから、収益還元法の適用は断念した 。基本的には自己使用目的の工業地としての価格形成がなされる地域であることから、取引市場の実態を反映した比準 価格を標準として、代表標準地との均衡を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富里 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [ 77.2] [102.0] 100 20,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しつつあり、成田市内 の不動産市場も回復しつつある中で、物流業 なども堅調に推移している。 熟成した内陸型の工業団地であり、地域要因 には特別の変動要因はなく、地価はやや上昇 基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％