鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

成田 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０７８１２２ -277	成田市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	２３１０７８１２２ -219	成田市		建付地	（　）	不整形	南16m市道、南東4m、北6m、三方路		１住居高度地区1種 (70,200)
c	２３１０７６５２７ -33	成田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東（駅前広場）市道、北西9m、南西8m、三方路		商業地区計画等 (100,500)
d	２３１０７６５２７ -243	成田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m国道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,051	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	124,405	100 [ 88.3]	140,889	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	145,000
b	(　 ) 82,391	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.6]	123,236	100 [ 88.3]	139,565		144,000
c	(　 ) 151,035	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	145,137	100 [ 107.1]	135,515		140,000
d	(　 ) 121,830	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,388	100 [ 90.0]	138,209		142,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -29.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

成田 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,907,423	3,705,155	17,202,268	14,198,400	3,003,868	（　0.9489） 2,850,370	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	58,170,816 円　　　　（　 95,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

成田 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	308.70	Ｓ3	926.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区2種地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	607 ㎡	17.9 m x 34.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は部分貸しの店舗、２～３階は居宅の店舗・共同住宅を想定。

⑦有効率　 90.2 ％
の理由

階段・廊下等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	308.70	97.2	300.00	3,500	1,050,000	5.0	5,250,000
							1.0	1,050,000
2～ 2	居宅	308.70	86.7	267.60	1,480	396,048	2.0	792,096
							1.0	396,048
3～ 3	居宅	308.70	86.7	267.60	1,480	396,048	2.0	792,096
							1.0	396,048
～

～

計		926.10	90.2	835.20		1,842,096		6,834,192
								1,842,096

⑨年額支払賃料	1,842,096 円　×　12ヶ月　＝　 22,105,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 835.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,105,152 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,834,728 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,270,424 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,834,192 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,670 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,842,096 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 574,329 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,907,423 円　　　　（　 34,444 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	成田賃　　　　-16	3,743 ( 3,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	3,961	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,614 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	成田賃　　　　-34	3,052 ( 2,898)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 80.0]	3,179
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

成田 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,020,000 円	204,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	663,155 円	22,105,152　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 135,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,479,000 円	204,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,705,155 円　（　　　　　　 6,104 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	204,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 926.10 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,198,400 円（　　　　　 23,391 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,907,423 円
②総費用	3,705,155 円
③純収益　①－②	17,202,268 円
④建物等に帰属する純収益	14,198,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,003,868 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,850,370 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,696 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,170,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
成田 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

成田 5-5

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　笹野　善基

TEL.

鑑定評価額

87,400,000 円

１㎡当たりの価格

144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	成田市公津の杜１丁目２６番２				②地積　(㎡)	607 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区2種地区計画等
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ3	店舗、共同住宅が建ち並ぶ駅に近い路線商業地域	西25m市道、背面道	水道、ガス、下水	公津の杜 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.9 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 607 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

公津の杜駅北東方

200m

法令

規制

２住居
(60,200)
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

新規開学した医療系大学と公津の杜駅に近接する商業地域で、発展的に推移している。周辺地域における土地分
譲事業がほぼ終了しており供給が少ないため、土地価格は堅調に推移していくものと見込む。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 95,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ成田線及び京成本線、北総線沿線で、成田市を中心に周辺市町を含む商業地域と判定した。対象標準
地の存する地域は京成本線「公津の杜」駅前の商業地域で、周辺住宅地の熟成と医療系大学の開学に伴い堅調な需要が
続いている。需要者は貸しビル業者や地元飲食、不動産業者等が主である。土地供給は少なく、画地規模は様々である
ため取引価格としては㎡当たり１３万円～１７万円が中心的価格となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

公津の杜駅周辺商業地及び成田市内同水準価格の類似商業地の取引事例を採用して求められた価格は当該地域の市場性
を反映した価格で信頼できる。一方収益価格は比準価格より低位に試算され、取引価格の指標としては規範性は劣る。
本件においては取引価格の指標としての規範性を有し実証的で市場性を反映した比準価格を採用し、規範性の劣る収益
価格は参考に留め、さらに代表標準地と比較検討のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　成田 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 174,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[123.5]

[103.0]
100

142,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

入国規制の大幅緩和で空港関連事業に加え観
光事業も回復してきている。旧成田市市街地
は土地供給不足による需給ギャップが拡大し
ている。

公津の杜地区の分譲事業は終了し新規土地供
給は少ないが、需要は堅調で土地価格は依然
上昇傾向にある。

価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認め
られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

成田 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０７８１２２ -277	成田市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	２３１０７８１２２ -219	成田市		建付地	（　）	不整形	南16m市道、南東4m、北6m、三方路		１住居高度地区1種 (70,200)
c	２３１０７６５２７ -33	成田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東（駅前広場）市道、北西9m、南西8m、三方路		商業地区計画等 (100,500)
d	２３１０７６５２７ -243	成田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m国道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,051	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	124,405	100 [ 88.4]	140,730	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	145,000
b	(　 ) 82,391	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.6]	123,236	100 [ 88.4]	139,407		144,000
c	(　 ) 151,035	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	145,137	100 [ 101.0]	143,700		148,000
d	(　 ) 121,830	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,388	100 [ 90.2]	137,902		142,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -29.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

成田 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,032,490	3,913,127	17,119,363	14,198,400	2,920,963	（　0.9741） 2,845,310	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	58,067,551 円　　　　（　 95,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

成田 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	308.70	Ｓ3	926.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区2種地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	607 ㎡	17.9 m x 34.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階、３階を共同住宅として想定した。

⑦有効率　 90.2 ％
の理由

共用部分の階段、廊下等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	308.70	97.2	300.06	3,500	1,050,210	5.0	5,251,050
							1.0	1,050,210
2～ 2	居宅	308.70	86.7	267.64	1,500	401,460	2.0	802,920
							1.0	401,460
3～ 3	居宅	308.70	86.7	267.64	1,500	401,460	2.0	802,920
							1.0	401,460
～

～

計		926.10	90.2	835.34		1,853,130		6,856,890
								1,853,130

⑨年額支払賃料	1,853,130 円　×　12ヶ月　＝　 22,237,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 835.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,237,560 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,845,717 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,391,843 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,856,890 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,878 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,853,130 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 577,769 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,032,490 円　　　　（　 34,650 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	成田賃　　　　-16	3,743 ( 3,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,699	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,614 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	成田賃　　　　-22	2,496 ( 2,428)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.7]	100 [ 80.0]	3,543
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

成田 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,224,000 円	204,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	667,127 円	22,237,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 135,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,479,000 円	204,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,913,127 円　（　　　　　　 6,447 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	204,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 926.10 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,198,400 円（　　　　　 23,391 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,032,490 円
②総費用	3,913,127 円
③純収益　①－②	17,119,363 円
④建物等に帰属する純収益	14,198,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,920,963 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,845,310 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,687 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,067,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,700 円／㎡）