鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

成田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０７８１２２ -221	成田市		更地	（　）	不整形	南東23m国道、北東4m、角地		準住居高度地区1種 (70,200)
b	２３１０７６５２７ -262	成田市		建付地	（　）	不整形	北西22m国道、南西12m、二方路		準工 (60,200)
c	２３１０７７６１９ -118	富里市		建付地	（　）	長方形	西18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２３１０７６５２７ -265	成田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東24m国道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
e	２３１０７８１２２ -14	成田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13.5m市道、北西15m、二方路		１住居高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,940	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	81,962	100 [ 89.8]	91,272	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,300
b	(　 ) 75,497	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	89,081	100 [ 94.0]	94,767		94,800
c	(　 ) 73,103	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,126	100 [ 81.2]	91,288		91,300
d	(　 ) 72,644	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	84,959	100 [ 92.8]	91,551		91,600
e	(　 ) 92,951	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	91,949	100 [ 99.7]	92,226		92,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,000 円／㎡]

成田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,334,010	2,240,274	9,093,736	6,932,160	2,161,576	（　0.9489） 2,051,119	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	41,859,571 円　　　　（　 64,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

成田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	279.00	Ｓ2	558.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	646 ㎡	29.7 m x 22.3 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階ともフロア貸し店舗を想定した。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

廊下・階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	279.00	80.5	224.60	2,470	554,762	6.0	3,328,572
							0.0	0
2～ 2	店舗	279.00	85.5	238.50	1,976	471,276	3.0	1,413,828
							0.0	0
～

～

～

計		558.00	83.0	463.10		1,026,038		4,742,400
								0

⑨年額支払賃料	1,026,038 円　×　12ヶ月　＝　 12,312,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 463.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,312,456 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,021,934 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,290,522 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,742,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,488 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,334,010 円　　　　（　 17,545 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富里賃　　　　-507	2,067 ( 2,064)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 91.2]	100 [100.0]	2,437	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,482 円/㎡　月額支払賃料（　 2,470 円/㎡）　基準階 1 F B
b	成田賃　　　　-651	1,932 ( 1,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 79.5]	100 [100.0]	2,558
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

成田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	597,600 円	99,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	369,374 円	12,312,456　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 352,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 722,100 円	99,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	99,600 円	99,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,600 円	99,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,240,274 円　（　　　　　　 3,468 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 558.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,932,160 円（　　　　　 10,731 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,334,010 円
②総費用	2,240,274 円
③純収益　①－②	9,093,736 円
④建物等に帰属する純収益	6,932,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,161,576 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,051,119 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,175 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,859,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
成田 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

成田 5-3

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　杉田　秀樹

TEL.

鑑定評価額

59,300,000 円

１㎡当たりの価格

91,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	成田市ウイング土屋６３番				②地積　(㎡)	646 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1.5:1	店舗Ｓ2	大規模商業施設に近い国道沿いの路線商業地域	南25m国道	水道、ガス、下水	成田 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 115 ｍ、西 220 ｍ、南 20 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.7 ｍ、奥行　約　　 22.3 ｍ、規模　　 646 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

成田駅北方

2.4km

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

大型商業施設に近接する国道（空港道路）沿いの商業地域で、ファミリーレストラン、自動車関連店舗等が建ち
並んでいる。路線商業地域として熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 91,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北総地域の国・県道等の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は沿道型の店舗、事業所等を展開する大手
・中堅の法人が中心である。集客力の高い大型商業施設に近接する、飲食チェーン店、自動車関連の事業所等の商業施
設が建ち並ぶ国道沿いの商業地域で、商圏は広範囲にわたる。供給が少ないため土地取引は殆ど見られず、稀にみられ
る取引も画地規模等により幅があり中心となる価格帯は見い出し難いが、更地で８万～１０万円／㎡程度と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域の店舗、事業所等の多くは自用で賃貸市場の成熟度が低いこと、また低層店舗が中心のため容積消化率も低いこ
と等の要因により、収益価格は低位に試算されたものと判断する。これに対し比準価格は、立地条件が類似する地域の
取引事例により試算されたもので、実証的で説得力が高い。よって本件では、市場性を反映し規範性の高い比準価格を
採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安、物価上昇等景気は低迷しているが、不
動産需要は底堅く、利便性や住環境良好な住
宅地や集客力のある商業地の地価は上昇傾向
にある。

外国人観光客の受け入れ規制の緩和、国内の
移動制限の緩和などコロナ禍による客足の減
少からの回復の兆しが見え始め、地価は再び
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はなく、市場性に変化はな
い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

成田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０７６５２７ -262	成田市		建付地	（　）	不整形	北西22m国道、南西12m、二方路		準工 (60,200)
b	２３１０７６５２７ -265	成田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東24m国道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
c	２３１０７８１２２ -221	成田市		更地	（　）	不整形	南東23m国道、北東4m、角地		準住居高度地区1種 (70,200)
d	２３１０７８１２２ -276	成田市		更地	（　）	不整形	北西15m国道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,497	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	89,081	100 [ 96.4]	92,408	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,400
b	(　 ) 72,644	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	84,959	100 [ 95.5]	88,962		89,000
c	(　 ) 77,940	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	81,962	100 [ 87.0]	94,209		94,200
d	(　 ) 68,100	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	71,505	100 [ 80.4]	88,937		88,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,800 円／㎡]

成田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,693,165	2,218,980	9,474,185	7,371,000	2,103,185	（　0.9734） 2,047,240	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	41,780,408 円　　　　（　 64,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

成田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	279.00	Ｓ2	558.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	646 ㎡	29.7 m x 22.3 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階ともフロア貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

階段・廊下等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	279.00	80.5	224.50	2,480	556,760	5.0	2,783,800
							1.0	556,760
2～ 2	店舗	279.00	85.5	238.50	1,984	473,184	3.0	1,419,552
							1.0	473,184
～

～

～

計		558.00	83.0	463.00		1,029,944		4,203,352
								1,029,944

⑨年額支払賃料	1,029,944 円　×　12ヶ月　＝　 12,359,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 463.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,359,328 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,025,824 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,333,504 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,203,352 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,545 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,029,944 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 321,116 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,693,165 円　　　　（　 18,101 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	成田賃　　　　-22	2,496 ( 2,428)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	3,120	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,561 円/㎡　月額支払賃料（　 2,480 円/㎡）　基準階 1 F B
b	成田賃　　　　-651	1,932 ( 1,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,415
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

成田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	525,000 円	105,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	370,780 円	12,359,328　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 352,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 761,200 円	105,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,218,980 円　（　　　　　　 3,435 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 558.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,371,000 円（　　　　　 11,410 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,693,165 円
②総費用	2,218,980 円
③純収益　①－②	9,474,185 円
④建物等に帰属する純収益	7,371,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,103,185 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,047,240 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,169 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,780,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,700 円／㎡）