別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 成田 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -21 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　杉田　秀樹   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 83,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市美郷台３丁目７番２５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多くアパ ートも見られる戸建 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 成田 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   135 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.9 ｍ、奥行　約　　  12.8 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 成田駅北方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 特に地域要因に変動はなく当分は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ成田線、京成本線及び北総線沿線で、成田市及び周辺市町の戸建住宅を主体とする住宅地域。需要者 は圏内に居住する一次取得者及び地元企業勤務者が中心であるが、圏外からの購入者も見られる。土地区画整理事業に より造成された地域で、駅徒歩圏外であるが大型商業施設や小学校に近く生活利便性が良好なため需要は堅調である。 更地で１，３００万～１，５００万円、新築戸建住宅で３，０００万～３，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当近隣地域には共同住宅も見られるが、対象標準地の画地規模では投資採算性を有する賃貸用建物の想定が困難である ことから収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性の強い取引事例から試算したもので、取引市場の実態を反映 した実証的な価格で規範性が高い。そこで本件では、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡を検討 の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,800 円／㎡ [102.2] 100 100 [105.0] 100 [ 96.0] [102.0] 100 83,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安、物価上昇等景気は低迷しているが、不 動産需要は底堅く、利便性や住環境良好な住 宅地や集客力のある商業地の地価は上昇傾向 にある。 明るい雰囲気の生活利便性が良好な住宅地域 。需要が堅調であるのに対し、売り物件が少 ないため地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はなく、市場性に変化はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％