別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 成田 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -17 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　大木　一広   TEL.

鑑定評価額 1,510,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市吉岡字来光台５６０番４２ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 空地も見られる郊外 の戸建住宅地域 北西5.4m市道 水道、ガス、下水 東成田 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    75 ｍ、南    60 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.6 ｍ、規模　　       159 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大栄ニュータウン 街 路 基準方位北、　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 東成田駅北東方 7.5km 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 空地の残る戸建住宅団地であり取引も散見されるが、宅地需要は依然弱含みで今後とも土地利用状況に大きな変 化はないものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、成田市の旧下総・大栄地区及びその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は成田空港等に勤務する一次 取得者であり、成田市を中心に千葉県内の居住者が大部分を占める。近隣地域周辺は古くに造成された未だ空地の残る 住宅団地であり、生活利便性が劣るため需要は弱含みであるが、近年はテレワークの普及等を背景とした取引が散見さ れる。需要の中心となる価格帯は、土地が１００万～２００万円程度、中古戸建が４００万～７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街地から離れた戸建住宅団地であり、立地や画地規模等から投資採算性を有する賃貸アパート等の想定が困難なた め、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は現実の市場取引価格から試算した実証的な価格であり、自己使用 目的の取引が主体で快適性が重視され、需給動向等が価格に影響を与える市場特性からも、説得力を有する。従って、 本件では比準価格を妥当な価格と認めて採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 78.0] [101.0] 100 9,450  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インバウンド需要の復活等を背景に、成田市 周辺の地域経済は回復傾向。旧下総・大栄地 区の不動産市場は依然弱含み。 生活利便性の劣る住宅団地であるが、テレワ ークの普及等から取引がやや増加している。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％