別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 成田 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -16 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　治夫   TEL.

鑑定評価額 8,960,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市押畑字山ノ下１８４５番 ②地積 　(㎡) 433   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 住宅、店舗等が見ら れる国道沿いの混在 住宅地域 東9.1m国道 成田湯川 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.2 ｍ、奥行　約　　  30.5 ｍ、規模　　       433 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．１ｍ国道 交通 施設 成田湯川駅北東方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動要因も見受けられないことから、当面は現状の土地利用状況を継続していくものと予測さ れる。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、成田市のほか周辺の酒々井町、富里市、栄町等の圏域に存する市街化調整区域内の住宅地域及び主要幹 線道路沿いの混在住宅地域である。需要者の中心は、市内居住者や周辺市町からの転入者等であるが、比較的地縁的傾 向が強い。住宅地の需要に関しては生活利便性や居住環境が優る市内中心部の住宅地への需要に押され気味であるもの の底値圏で推移している。需要の中心となる価格帯は、２０，０００円／㎡前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した比準価格は、市場の動向を反映した信頼性の高い価格を得ることがで きた。一方、当該地域は市街化調整区域内の混在住宅地域であり、賃貸需要は乏しく市場が未成熟であるため、収益価 格は試算しなかった。基本的には自用の住宅地としての価格形成がなされる地域であることから、取引市場の実態を反 映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 72.4] [100.0] 100 20,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しつつある中で、成田 市内の住宅地についても生活利便性等の優劣 により住宅需要の強弱が異なり、二極化が進 行している。 市内中心部が上昇傾向にある中で、近隣地域 周辺の市街化調整区域内の住宅地は、地域要 因に特段の変動要因はなく、地価は安定的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％