別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 成田 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -13 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　笹野　善基   TEL.

鑑定評価額 7,160,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市並木町字角林谷１３２番３ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 住宅が多い中にアパ ートもみられる戸建 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 公津の杜 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.7 ｍ、奥行　約　　  13.2 ｍ、規模　　       154 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 公津の杜駅南東方 1.9km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外であるが需要が高まっているため周辺地域では新規戸建住宅分譲が活発であった。分譲住宅地適地に ついては今後も戸建住宅地開発が進むものと見込むが分譲素地となる土地は減少している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ成田線及び京成本線、北総線沿線で、成田市を中心に富里市、印西市、酒々井町等周辺市町を含む圏 域と判定した。需要者は成田市居住者が中心となるが市外からの流入も多く見られ、特に若年層のアパート等賃貸住宅 からの住替えが多い。中心となる価格帯は、１５０㎡程度の更地で７００万円～８００万円、新築戸建住宅で若年層に も取得可能な２、５００万円～３，０００万円であるが、近年供給不足により売手主導の高値の取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 すべて対象標準地と同じ並木町の最新取引事例を採用し、比準価格は近年の価格傾向を反映した信頼性の高い価格が得 られた。一方対象標準地の存する地域は、自己用戸建住宅を中心とした小規模画地の住宅地域で、アパート等共同住宅 の想定が現実的でないため収益還元法は適用しない。本件においては取引の指標として実証的で規範性を有する比準価 格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　成田 -15                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 入国規制の大幅緩和で空港関連事業に加え観 光事業も回復してきている。旧成田市市街地 は土地供給不足による需給ギャップが拡大し ている。 近年周辺地域における戸建住宅分譲が活発で あったが、供給は減少しており、供給不足に より土地価格はさらに上昇している。 価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認め られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％ +3.3 ％