別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 成田 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -12 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　大木　一広   TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 8,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市桜田字政所８４７番１外 ②地積 　(㎡) 684   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模在来住宅の多 い国道背後の農家住 宅地域 南西5.5m市道、北西側道 水道 大戸 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北   165 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.7 ｍ、奥行　約　　  38.2 ｍ、規模　　       684 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 大戸駅南西方 7.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家住宅地域であり、地域要因の変化は見受けられず、当面の間は現状の土地利用状況を維持するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、成田市の旧下総・大栄地区及びその周辺市町の住宅地域。需要者は、成田市内を中心に千葉県内の居 住者が大部分を占める。近隣地域周辺は旧来からの農家住宅等が建ち並ぶ既存集落であり、需要は地縁関係者等に限定 され、供給も中古戸建が中心で散発的である。取引は少ないが、需要の中心となる価格帯は、土地が単価７，０００円 ～１０，０００円／㎡程度、中古戸建が総額１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街地から離れた利便性の劣る農家住宅地域であり、自己使用の戸建住宅が主体で賃貸市場が未成熟なため、収益価 格は試算できなかった。一方、比準価格は現実の市場取引価格から試算した実証的な価格であり、自己使用目的の取引 が主体で快適性が重視され、需給動向等が価格に影響を与える市場特性からも、説得力を有する。従って、本件では比 準価格を妥当な価格と認めて採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,150 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 95.8] [100.0] 100 8,460  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インバウンド需要の復活等を背景に、成田市 周辺の地域経済は回復傾向。旧下総・大栄地 区の不動産市場は依然弱含み。 地域要因に変動は見られない。農家住宅が主 体の既存集落で需要は限定的であり、地価は 下落基調が続く。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％