鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

成田 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０７６５２７ -10	成田市		建付地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		１低専 (60,150)
b	２３１０７６５２７ -19	成田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	２３１０７６５２７ -226	成田市		更地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		１低専 (60,150)
d	２３１０７８１２２ -258	成田市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	２３１０７６５２７ -219	成田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,890	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	83,419	100 [ 90.3]	92,380	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	97,000
b	(　 ) 76,598	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	74,628	100 [ 80.4]	92,821		97,500
c	(　 ) 68,751	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	71,178	100 [ 76.6]	92,922		97,600
d	(　 ) 70,423	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	73,363	100 [ 77.9]	94,176		98,900
e	(　 ) 70,759	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	71,163	100 [ 79.2]	89,852		94,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,500 円／㎡]

成田 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,859,133	509,999	2,349,134	1,937,580	411,554	（　0.9692） 398,878	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,140,367 円　　　　（　 41,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

成田 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.91	Ｗ2	172.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	150 ％	150 ％	198 ㎡	17.4 m x 11.3 m	前面道路：市道　 5.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（約４３㎡）４戸の２階建木造アパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	86.12	100.0	86.12	1,420	122,290	2.0	244,580
							1.0	122,290
2～ 2	居宅	86.12	100.0	86.12	1,470	126,596	2.0	253,192
							1.0	126,596
～

～

～

計		172.24	100.0	172.24		248,886		497,772
								248,886

⑨年額支払賃料	248,886 円　×　12ヶ月　＝　 2,986,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,986,632 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 247,890 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,738,742 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	497,772 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,565 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 248,886 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 115,826 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,859,133 円　　　　（　 14,440 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	成田賃　　　　-25	1,353 ( 1,351)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 92.2]	100 [ 97.0]	1,469	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,481 円/㎡　月額支払賃料（　 1,420 円/㎡）　基準階 1 F B
b	成田賃　　　　-13	1,476 ( 1,414)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 92.2]	100 [104.0]	1,494
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

成田 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,800 円	25,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	89,599 円	2,986,632　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 187,000 円	25,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 509,999 円　（　　　　　　 2,576 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 172.24 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,937,580 円（　　　　　 9,786 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,859,133 円
②総費用	509,999 円
③純収益　①－②	2,349,134 円
④建物等に帰属する純収益	1,937,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	411,554 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	398,878 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,015 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,140,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
成田 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

成田 -11

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　杉田　秀樹

TEL.

鑑定評価額

19,300,000 円

１㎡当たりの価格

97,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	成田市囲護台１２５７番３				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) （その他）
	1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中に共同住宅もみられる戸建住宅地域	南東5.1m市道	水道、ガス、下水	成田 570m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.4 ｍ、奥行　約　　 11.3 ｍ、規模　　 198 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北　　　５
．１ｍ市道

交通

施設

成田駅南西方

570m

法令

規制

１低専
(60,150)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ成田駅徒歩圏内の中規模戸建住宅の多い熟成した住宅地域で、特に地域要因に変動はなく当分は現状のまま
推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 97,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ成田線、京成本線及び北総線沿線で、成田市及び周辺市町の戸建住宅を主体とする住宅地域。需要者
は圏内に居住する一次取得者及び空港関連等の地元企業勤務者が中心であるが、圏外からの購入者も見られる。最寄駅
徒歩圏内の利便性・居住環境が良好な住宅地域で、需要は堅調であり、供給が少ないこともあって地価は上昇傾向にあ
る。画地規模によりばらつきがあるが、更地で１，７００万～２，０００万円程度が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート経営の多くは土地購入費を度外視した副業的経営が多いこと、また供給過剰であること等により土地価格に見
合う賃料が形成されていないため、収益価格は低位に試算されたものと思料する。一方、比準価格は取引市場の実態を
反映した実証的な価格で、規範性は極めて高いと判断する。本件では、自己使用を前提とする住環境・利便性等が重視
されて取引がなされている地域であることも考慮し、比準価格を採用するのが妥当と判断、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安、物価上昇等景気は低迷しているが、不
動産需要は底堅く、利便性や住環境良好な住
宅地や集客力のある商業地の地価は上昇傾向
にある。

駅徒歩圏内の戸建住宅主体の住宅地域。利便
性・住環境が良好なことから需要は堅調で、
売り物件が少ないため地価は上昇を続けてい
る。

個別的要因に変動はなく、市場性に変化はな
い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

成田 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０７６５２７ -10	成田市		建付地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		１低専 (60,150)
b	２３１０７６５２７ -19	成田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	２３１０７６５２７ -226	成田市		更地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		１低専 (60,150)
d	２３１０７８１２２ -268	成田市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	２３１０７８１２２ -206	成田市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,890	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	83,419	100 [ 75.9]	109,906	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 76,598	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	74,628	100 [ 80.8]	92,361		97,000
c	(　 ) 68,751	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	71,178	100 [ 76.8]	92,680		97,300
d	(　 ) 86,082	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	87,517	100 [ 94.8]	92,318		96,900
e	(　 ) 88,041	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	89,508	100 [ 94.8]	94,418		99,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +6.5
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +6.5
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,300 円／㎡]

成田 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,836,097	485,048	2,351,049	1,937,580	413,469	（　0.9692） 400,734	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,178,245 円　　　　（　 41,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

成田 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.91	Ｗ2	172.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	150 ％	150 ％	198 ㎡	17.4 m x 11.3 m	前面道路：市道　 5.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建共同住宅で２ＤＫ４戸、専有面積４３．０６㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	86.12	100.0	86.12	1,410	121,429	1.0	121,429
							1.0	121,429
2～ 2	居宅	86.12	100.0	86.12	1,459	125,649	1.0	125,649
							1.0	125,649
～

～

～

計		172.24	100.0	172.24		247,078		247,078
								247,078

⑨年額支払賃料	247,078 円　×　12ヶ月　＝　 2,964,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,964,936 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 246,090 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,718,846 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	247,078 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,266 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 247,078 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 114,985 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,836,097 円　　　　（　 14,324 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	成田賃　　　　-4	1,606 ( 1,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,530	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,471 円/㎡　月額支払賃料（　 1,410 円/㎡）　基準階 1 F B
b	成田賃　　　　-13	1,476 ( 1,414)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	1,419
c	成田賃　　　　-25	1,353 ( 1,351)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,503

成田 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,000 円	25,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	88,948 円	2,964,936　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 187,000 円	25,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 485,048 円　（　　　　　　 2,450 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 172.24 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,937,580 円（　　　　　 9,786 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,836,097 円
②総費用	485,048 円
③純収益　①－②	2,351,049 円
④建物等に帰属する純収益	1,937,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	413,469 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	400,734 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,024 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,178,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,300 円／㎡）