別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 成田 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -10 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　田中　正裕   TEL.

鑑定評価額 6,760,000 円  １㎡当たりの価格 52,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市寺台字保目４１４番１ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅、店舗、営 業所等が存する混在 住宅地域 北西6.4m市道 水道、ガス、下水 京成成田 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.8 ｍ、奥行　約　　  15.6 ｍ、規模　　       128 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．４ ｍ市道 交通 施設 京成成田駅北東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく、当面は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は成田市並びに周辺市町内の圏域に存するＪＲ成田線、京成本線、成田スカイアクセス線沿線の住宅地域で ある。需要者の大半は、成田市内を中心とした県内在住者で、地元在住者のみならず、成田空港及び関連企業の勤務者 も多い。旧来からの既成市街地で、地縁的選好性も強い地域ではあるが、供給が少ないため。地価は上昇基調にある。 中心価格帯は更地で総額７００万円前後、新築戸建住宅は２５００万円～３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心の地域であり、対象標準地は画地規模が小さく、投資採算性を有するアパート等の想定は困難な ため、収益還元法は採用を断念した。一方で、需要者は、自己居住目的の地元在住者が中心であり、かつ居住の快適性 ・生活利便性等の環境要因を重視し、取引の意思決定を行っている。したがって成田市内の戸建住宅市場の実態を反映 した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,200 円／㎡ [104.5] 100 100 [105.0] 100 [177.3] [101.0] 100 52,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 成田市内中心部に近いエリアにおける住宅地 は、ウィズコロナの定着を背景とする旺盛な 需要に支えられ、地価は上昇傾向が続いてい る。 新勝寺周辺住宅地として地元需要は根強く、 既成住宅地域で供給も少ないため、総じて地 価は上昇傾向にある。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +67.4 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％