別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 成田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -9 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　治夫   TEL.

鑑定評価額 5,550,000 円  １㎡当たりの価格 8,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市猿山字間敷５４６番 ②地積 　(㎡) 685   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅も見られる 国道背後の農家住宅 地域 北東4.5m市道 水道 滑河 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       685 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 滑河駅東方 520m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ滑河駅に比較的に近い旧来からの農家住宅地域であるが、地域要因に特段の変動要因も見受けられないこと から、当面は現状の土地利用状況を継続していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ成田線沿線の旧下総町・大栄町及びその周辺の神崎町・香取市等の圏域に存する住宅地域である。 近隣地域は、地縁的な選好性の強い農家住宅地域であり、需要者も地元関係者に限定され、圏外からの転入者は殆ど見 られない。農家住宅地は需給ともに少ないうえ、人口減少・高齢化傾向の影響により、地価は弱含みな状態が継続して いる。需要の中心となる価格帯は、概ね７，０００円／㎡～９，０００円／㎡程度であるが、取引自体は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した比準価格は、市場の動向を反映した信頼性の高い価格を得ることがで きた。一方、当該地域は旧来からの農家住宅地域であり、賃貸需要は乏しく市場が未成熟であるため、収益価格は試算 しなかった。基本的には自用の住宅地としての価格形成がなされる地域であることから、取引市場の実態を反映した比 準価格を標準とし、不動産市場の動向を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,150 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているが、成田市内 のうち旧下総町・大栄町エリアは人口減少傾 向にあり、地価もやや弱含みで推移している 。 地域要因に特段の変動は見受けられないが、 人口減少・少子高齢化傾向の影響が強く、需 要は弱含みで地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％