鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

茂原 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０８４３５７ -28	茂原市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	２３１０８７５６６ -347	茂原市		貸家建付地	（　）	不整形	南10m県道、東3.5m、二方路		（都）１住居 (60,200)
c	２３１０８５４５０ -44	茂原市		建付地	（　）	長方形	北10m県道、東4m、西4m、三方路		（都）１住居 (70,200)
d	２３１０８４３５７ -347	茂原市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東8m県道、東4m、角地		（都）１住居 (70,200)
e	２３１０８７５６６ -366	茂原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.5m国道、中間画地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,150	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,150	100 [ 83.5]	50,479	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,500
b	(　 ) 35,969	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	37,902	100 [ 75.6]	50,135		50,100
c	(　 ) 30,249	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	29,397	100 [ 64.9]	45,296		45,300
d	(　 ) 36,241	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	39,095	100 [ 81.3]	48,087		48,100
e	(　 ) 41,466	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,466	100 [ 75.4]	54,995		55,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,600 円／㎡]

茂原 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,569,087	1,287,044	6,282,043	4,276,560	2,005,483	（　0.9746） 1,954,544	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	39,888,653 円　　　　（　 36,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茂原 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	290.00	Ｓ1	290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,081 ㎡	37.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建て店舗の一棟貸しを想定。駐車場部分の料金を含む賃料単価を査定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	290.00	100.0	290.00	2,280	661,200	5.0	3,306,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		290.00	100.0	290.00		661,200		3,306,000
								0

⑨年額支払賃料	661,200 円　×　12ヶ月　＝　 7,934,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,934,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 396,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,537,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,306,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,407 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,569,087 円　　　　（　 7,002 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９３１２　　　　-3	1,552 ( 1,506)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,269	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,290 円/㎡　月額支払賃料（　 2,280 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４３５７　　　　-6	1,512 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,489
c	７５６６　　　　-25	1,075 ( 1,073)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,048

茂原 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	185,400 円	61,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	79,344 円	7,934,400　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 404,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 494,400 円	61,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	61,800 円	61,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,800 円	61,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,287,044 円　（　　　　　　 1,191 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,800,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,276,560 円（　　　　　 3,956 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,569,087 円
②総費用	1,287,044 円
③純収益　①－②	6,282,043 円
④建物等に帰属する純収益	4,276,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,005,483 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,954,544 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,808 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,888,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
茂原 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茂原 5-3

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　竹ケ原　博邦

TEL.

鑑定評価額

52,300,000 円

１㎡当たりの価格

48,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茂原市小林字南向田２００３番１外				②地積　(㎡)	1,081 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	店舗Ｗ1	中小規模の店舗が建ち並ぶ国道沿い路線商業地域	北西22m国道	水道、ガス	茂原 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 300 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 37.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 1,081 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

茂原駅北西方

2.8km

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店舗及び物販店舗が建ち並ぶ繁華性の高い路線商業地域である。事業者による新規出店需要の強い茂原バイ
パス沿いであることから、地価は強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は茂原市内及び周辺市等の幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は、自ら飲食店等を運営する法人
を中心として、投資目的の法人等も想定される。同一需給圏内においては、人口の減少傾向を背景として、繁華性の高
い地域における出店ニーズは底堅く、需要は堅調であるものの、その他の地域における需要は弱含みであり、二極化傾
向が顕著である。なお需要の中心となる取引規模及び価格帯については、物件ごとの個別性が強く把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は幹線道路沿いの繁華性の高い路線商業地域に存する。標準地の主たる需要者である自己使用目的の法人は、類
似不動産の取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。ただし標準地については、投資目的によ
る不動産取得も想定されることから、収益性も需要者の一定の指標になると考えられる。よって、本件については、比
準価格を重視しつつ、収益還元法による収益価格も比較考量し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は減少傾向にあり、地価は繁華性
の良否による二極化傾向にある。

飲食店舗及び物販店舗等が建ち並ぶ車両交通
量が多い路線商業地域である。地域要因に特
段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

茂原 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０８７５６６ -347	茂原市		貸家建付地	（　）	不整形	南10m県道、東3.5m、二方路		（都）１住居 (60,200)
b	２３１０８４３５７ -347	茂原市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東8m県道、東4m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	２３１０８５４５０ -44	茂原市		建付地	（　）	長方形	北10m県道、東4m、西4m、三方路		（都）１住居 (70,200)
d	２３１０８７００１ -216	東金市		更地	（　）	不整形	北東25m国道、南西7m、南東5m、三方路		（都） (70,200)
e	２３１０８７００１ -34	東金市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,969	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	37,902	100 [ 80.6]	47,025	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,000
b	(　 ) 36,241	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	39,095	100 [ 76.2]	51,306		51,300
c	(　 ) 30,249	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	29,368	100 [ 59.9]	49,028		49,000
d	(　 ) 24,615	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	23,443	100 [ 53.4]	43,901		43,900
e	(　 ) 19,557	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	27,939	100 [ 53.3]	52,418		52,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -45.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,000 円／㎡]

茂原 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,439,616	1,285,687	6,153,929	4,276,560	1,877,369	（　0.9746） 1,829,684	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	37,340,490 円　　　　（　 34,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茂原 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	290.00	Ｓ1	290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,081 ㎡	37.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の一般的な平家建の店舗で、一括貸しを想定。賃料は駐車場料金を含む単価を査定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	290.00	100.0	290.00	2,241	649,890	5.0	3,249,450
							0.0	0
～

～

～

～

計		290.00	100.0	290.00		649,890		3,249,450
								0

⑨年額支払賃料	649,890 円　×　12ヶ月　＝　 7,798,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,798,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 389,934 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,408,746 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,249,450 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,870 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,439,616 円　　　　（　 6,882 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７５６６　　　　-22	2,698 ( 2,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [132.0]	100 [100.0]	2,129	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,250 円/㎡　月額支払賃料（　 2,241 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７５６６　　　　-24	1,167 ( 1,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 59.0]	100 [100.0]	2,355
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茂原 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	185,400 円	61,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	77,987 円	7,798,680　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 404,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 494,400 円	61,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	61,800 円	61,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,800 円	61,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,285,687 円　（　　　　　　 1,189 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,800,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,276,560 円（　　　　　 3,956 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,439,616 円
②総費用	1,285,687 円
③純収益　①－②	6,153,929 円
④建物等に帰属する純収益	4,276,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,877,369 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,829,684 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,693 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,340,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,500 円／㎡）