別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 茂原 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茂原 -6 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　井村　弘範   TEL.

鑑定評価額 8,830,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茂原市下太田字日ノ詰８０番１外 ②地積 　(㎡) 768   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 3:1 住宅 Ｗ2 住宅、事業所、農地 の混在する住宅地域 西11.5m市道 水道、ガス 本納 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    16 ｍ、西     0 ｍ、南   130 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  48.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       768 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺には茂原にいはる工業団 地があるほか本納ニュータウ ンの開発も進んでいる。 街 路 １１．５ｍ市道 交通 施設 本納駅南西方 3.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 現状は農家住宅中心の既存の住宅地域であるが、圏央道「茂原北ＩＣ」に近く、周辺では宅地開発等が活発化し ていることから、事業用地としての転用も見られていくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茂原市内及び周辺市の郊外部のほか、隣接町村の住宅地域である。主たる需要者は茂原市内及び隣接市町 村の個人や県外からの移住を目的とした個人も含まれる。従来からの住宅地で需要は強いとは言えないが、売物件も少 なく需給関係は安定的である。土地の取引規模も１５０㎡～５００㎡超まで様々であり需要の中心となる価格帯は見出 しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引により試算したもので実証的な価格である。収益価格については、対象標準地は賃貸需要が見込 めないため試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域で、自用目的での取引が中心である。したが って実証的で説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長南 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 98.8] [100.0] 100 11,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茂原市内の住宅地は、住環境の優れる地域を 中心に根強い需要がある一方、水害のあった 地域については依然として需要は弱い。 農家住宅中心の既存の住宅地域で、今のとこ ろ大きな変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％