鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

野田 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０９０８２ -1	野田市		更地	（　）	不整形	南西16m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	２３１０５０７８９３ -1011	野田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西20m市道、南東4m、二方路		工専地区計画等 (60,200)
c	２３１０５０７８９３ -1040	野田市		建付地	（　）	不整形	南10m市道、西4.5m、二方路		｢調区｣ (70,200)
d	２３１０５０７８９３ -1012	野田市		更地	（　）	不整形	北西16m県道、東5m、角地		工業 (70,200)
e	２３１０５０７８９３ -1021	柏市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北4.2m、角地		工専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,670	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	43,647	100 [ 100.0]	43,647	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	44,500
b	(　 ) 29,458	100 [ 100.0]	[ 112.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	32,725	100 [ 75.1]	43,575		44,400
c	(　 ) 19,540	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	21,476	100 [ 54.2]	39,624		40,400
d	(　 ) 19,275	100 [ 100.0]	[ 110.6] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	29,567	100 [ 67.0]	44,130		45,000
e	(　 ) 45,900	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	47,593	100 [ 109.1]	43,623		44,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +5.8
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 -44.5
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +21.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -8.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,500 円／㎡]

野田 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		工業専用地域に指定された工業団地内に存し、自用の工場等が多い地域であり、類似工場等の賃貸事例を入手することが困難な状況にあることから収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
野田 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

野田 9-1

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　岡野　将之

TEL.

鑑定評価額

230,000,000 円

１㎡当たりの価格

44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	野田市中里字尾崎境１４３番１０外				②地積　(㎡)	5,179 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1:1	工場	中小規模の工場が建ち並ぶ工業地域	北東8m市道、北西側道	水道、ガス、下水	川間 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 135 ｍ、南 130 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 72.0 ｍ、奥行　約　　 73.0 ｍ、規模　　 5,179 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

川間駅北方

2.0km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道１６号南側の中小規模の工場が建ち並ぶ工業地域である。物流施設需要の増加に伴い、地価は上昇傾向にあ
るが、敷地規模や道路幅員等を考慮すると、大規模物流施設用地と比して上昇幅は大きくないと予測される。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は野田市及び隣接市の中小工場や倉庫等が集積する工業地域である。需要者は製造業や倉庫業を営む事業法
人が挙げられる。物流施設用地の需要増に伴い地価は上昇傾向にあるが、対象標準地は物流施設用地としての観点から
は敷地規模がやや小さく、道路幅員も狭いことから、上昇幅は緩やかであると考えられる。価格水準としては、４５，
０００円／㎡程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は自用の工場等としての使用を中心とした工業地域に存しており、類似工場等の賃貸事例の入手が困難であ
ることから収益還元法の適用は断念した。自用の工場等は、立地条件や敷地規模等を重視して価格が形成されているこ
とから、当該需要者の価格検討過程を反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　柏 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[163.4]

[102.0]
100

44,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ＥＣの進展等に伴い、物流施設用地の需要は
増加しており、交通条件の優れた工業地の地
価は上昇傾向にある。

国道１６号南側に位置する中小規模の工場等
が存する工業地域であり、近年は周辺におい
て物流施設の開発が散見される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +22.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

野田 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０７８９３ -1011	野田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西20m市道、南東4m、二方路		工専地区計画等 (60,200)
b	２３１０５０７８９３ -1009	野田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南5.3m市道、北東4.5m、角地		工業 (70,200)
c	２３１０５０７８９３ -1013	野田市		更地	（　）	ほぼ台形	北東15.6m県道、中間画地		｢調区｣
d	２３１０５０７８９３ -1055	柏市		更地	（　）	長方形	北東10m区画街路、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,458	100 [ 100.0]	[ 112.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	32,725	100 [ 74.2]	44,104	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	45,000
b	(　 ) 40,360	100 [ 100.0]	[ 113.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	47,591	100 [ 109.6]	43,422		44,300
c	(　 ) 24,000	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ / ]	100 [ 98.6]	26,751	100 [ 59.6]	44,884		45,800
d	(　 ) 52,938	100 [ 100.0]	[ 125.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,596	100 [ 153.2]	43,470		44,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.5	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -42.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +20.5	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 +1.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,500 円／㎡]

野田 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		工業専用地域に指定された工業団地内に存し、自用の工場等が多い地域であり、類似工場等の賃貸事例を入手することが困難な状況にあることから収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ