鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

野田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０７２０８ -1042	野田市		更地	（　）	不整形	北東8.1m市道、南東3.5m、角地		商業 (100,400)
b	２３１０５０７２０８ -1043	野田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13m県道、南西5.4m、角地		商業 (100,400)
c	２３１０５０７２０８ -1056	野田市		更地	（　）	ほぼ長方形	東13m県道、中間画地		近商 (80,200)
d	２３１０５０７２０８ -1057	野田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13m県道、中間画地		商業 (90,380)
e	２３１０５０８３８３ -12	野田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東21m国道、北西8m、南西7m、南東6m、四方路		準住居高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,408	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	66,689	100 [ 78.3]	85,171	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	85,200
b	(　 ) 142,458	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	134,182	100 [ 132.9]	100,965		101,000
c	(　 ) 56,857	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,857	100 [ 69.8]	81,457		81,500
d	(　 ) 123,821	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	123,697	100 [ 129.7]	95,372		95,400
e	(　 ) 110,011	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	95,248	100 [ 104.8]	90,885		90,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,800 円／㎡]

野田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域であり、再調達原価の査定が現実的でないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,141,048	1,459,960	6,681,088	6,016,400	664,688	（　0.9515） 632,451	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	13,176,063 円　　　　（　 51,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅	155.62	Ｓ3	394.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	254 ㎡	8.2 m x 28.6 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階住居

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	154.74	81.7	126.38	3,110	393,042	3.0	1,179,126
							1.0	393,042
2～ 2	居宅	129.69	87.1	113.02	1,555	175,746	1.0	175,746
							1.0	175,746
3～ 3	居宅	109.95	84.8	93.28	1,602	149,435	1.0	149,435
							1.0	149,435
～

～

計		394.38	84.4	332.68		718,223		1,504,307
								718,223

⑨年額支払賃料	718,223 円　×　12ヶ月　＝　 8,618,676 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 332.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,618,676 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 715,350 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,903,326 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,504,307 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,794 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 718,223 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 223,928 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,141,048 円　　　　（　 32,051 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-459	1,261 ( 1,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 89.3]	100 [ 97.0]	1,565	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,555 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-101	1,290 ( 1,289)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,611
c	千葉第５（賃）　　　　-53	1,290 ( 1,289)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 88.0]	100 [ 97.0]	1,661

野田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	267,000 円	89,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	258,560 円	8,618,676　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 712,000 円	89,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	89,000 円	89,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,000 円	89,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,459,960 円　（　　　　　　 5,748 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 394.38 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,016,400 円（　　　　　 23,687 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,141,048 円
②総費用	1,459,960 円
③純収益　①－②	6,681,088 円
④建物等に帰属する純収益	6,016,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	664,688 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	632,451 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,490 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,176,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
野田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

野田 5-1

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　川口　浩司

TEL.

鑑定評価額

21,200,000 円

１㎡当たりの価格

83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	野田市野田字東上町５８４番１				②地積　(㎡)	254 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3.5	店舗兼共同住宅Ｓ3	中低層の小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	西12m県道	水道、ガス、下水	愛宕 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.2 ｍ、奥行　約　　 28.6 ｍ、規模　　 254 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

愛宕駅南西方

550m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

流山街道沿いに形成されたかつての野田市の中心的商業地域であるが客足は郊外の路線店舗に向かい繁華性低下
傾向が続き一部には住宅となった区画等も見られる。価格は横ばいから弱含み程度で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は野田市及び隣接市に形成された商業地域全般で、需要者の中心は地元法人や地縁の個人事業者等である。
周辺地域は流山街道沿いに形成されたかつての野田市の中心的商業地域であるが、客足は郊外の路線店舗等に奪われ繁
華性の低下傾向が続き需要の弱い状況が続いている。２５～３０万円／坪程度の地価水準と判断されるが、規模、事情
等が一様ではなく需要の中心価格帯は見いだしにくい。駅の高架化等の材料はあるが、価格への影響は未知数である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者は収益性の検討も行い意思決定をしていると思料するが実際の購入にあたっては他者との駆引等から市場水準を
見ながらの検討になるのが一般的で収益性については自己のノウハウを前提にしていると思料する。比準価格は市場を
反映した価格として規範性は高い。収益価格は理論的な価格であるが還元利回り等想定事項を包含している。本件では
比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の状況、国際情勢
、為替相場等により経済情勢は依然不透明で
それらが地価に与える影響を中長期的に注視
する必要がある。

流山街道沿いに形成されたかつての野田市の
中心的商業地域であるが、客足は郊外の路線
店舗等に奪われ繁華性の低下傾向が続いてい
る。

特筆すべき個別的要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

野田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０７２０８ -1042	野田市		更地	（　）	不整形	北東8.1m市道、南東3.5m、角地		商業 (100,400)
b	２３１０５０７２０８ -1047	野田市		更地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	２３１０５０７２０８ -1055	野田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		商業 (90,270)
d	２３１０５０７２０８ -1058	野田市		建付地	（　）	不整形	北10.9m市道、東4.4m、南5m、三方路		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,408	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	66,689	100 [ 87.0]	76,654	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	76,700
b	(　 ) 87,900	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	96,006	100 [ 113.2]	84,811		84,800
c	(　 ) 70,589	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,236	100 [ 76.5]	91,812		91,800
d	(　 ) 49,302	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 81.5]	67,215	100 [ 80.0]	84,019		84,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +12.5	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,500 円／㎡]

野田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,140,180	1,463,258	6,676,922	6,016,400	660,522	（　0.9515） 628,487	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	13,093,479 円　　　　（　 51,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅	155.62	Ｓ3	394.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	254 ㎡	8.2 m x 28.6 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロアー貸店舗、２～３階：賃貸住居

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	154.74	81.7	126.38	3,101	391,904	3.0	1,175,712
							1.0	391,904
2～ 2	居宅	129.69	87.1	113.02	1,590	179,702	1.0	179,702
							0.0	0
3～ 3	居宅	109.95	84.8	93.28	1,670	155,778	1.0	155,778
							0.0	0
～

～

計		394.38	84.4	332.68		727,384		1,511,192
								391,904

⑨年額支払賃料	727,384 円　×　12ヶ月　＝　 8,728,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 332.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,728,608 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 724,474 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,004,134 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,511,192 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,858 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 391,904 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 122,188 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,140,180 円　　　　（　 32,048 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-356	1,477 ( 1,395)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,555	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,591 円/㎡　月額支払賃料（　 1,590 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-667	2,353 ( 2,304)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [140.0]	1,608
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

野田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	267,000 円	89,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	261,858 円	8,728,608　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 712,000 円	89,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	89,000 円	89,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,000 円	89,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,463,258 円　（　　　　　　 5,761 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 394.38 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,016,400 円（　　　　　 23,687 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,140,180 円
②総費用	1,463,258 円
③純収益　①－②	6,676,922 円
④建物等に帰属する純収益	6,016,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	660,522 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	628,487 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,474 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,093,479 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,500 円／㎡）