別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 野田 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -31 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　宇都宮　裕   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 67,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市清水公園東２丁目８番１３ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 清水公園 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  16.7 ｍ、規模　　       157 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 低地の住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 清水公園駅南東方 480m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 大型開発の住宅地域である。住宅が増えつつあり、区画整然とした住宅地域として成熟していくものと予想され る。価格水準は、横ばい圏で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧野田市内の住宅地域と判定される。主たる需要者は野田市既住の一次取得者層である。主たる供給者 は既住の個人や不動産業者等である。同一需給圏における近隣地域の位置づけをみると、災害リスクがあり、交通接近 条件には優るが、生活利便性にやや劣るため、競争力は標準的である。その価格水準は標準地程度の規模の更地で１０ ００万円程度、建売分譲については同程度の敷地で２５００万程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の敷地とすることが標準的かつ最有効であり、典型的な市場参加者は、価格決定に当たって市場性を重視する 。投資向け需要が弱く、近隣地域周辺で収益物件を建設するために土地を取得することも稀であるから収益価格は説得 力に劣ると判断して試算していない。一方、多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映する規範的な試算 価格であるから、比準価格に基づき、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [104.0] 100 [ 95.0] [104.0] 100 67,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の総人口は僅かながら減少している。災害 リスクの比較的小さい南部旧市街地や高規格 堤防整備事業地域において需要の高まりが見 られる。 同一需給圏における近隣地域の相対的な位置 付けに変化は見られない。近隣地域について 、価格形成要因の変動は特段見られない。 対象標準地は近隣地域において標準的な画地 である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  -3.6 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％