別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 野田 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -28 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市光葉町２丁目１１番１８ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 七光台 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   110 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.2 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 七光台駅西方 450m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅徒歩圏内の区画整然とした戸建住宅地域であり、当面は現状の地域特性を維持すると予測する。地価はや や上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線沿線の住宅地域であるが、特に「野田市」駅から「川間」駅にかけての各駅を最寄駅とする地 域が中心である。当該地域は都心への接近性、利便性等が劣る地域であるが、相対的な割安感等から需要は底堅く、昨 今の土地価格上昇基調も受けて地価は回復傾向にある。主たる需要者は地縁を有する一次取得者層である。土地は１７ ０㎡程度で１，０００万～１，２００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円台が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 用途地域は第一種低層住居専用地域で近隣地域に賃貸住宅は見当たらず、現況投資対象となる貸家の想定が困難な地域 であるため収益還元法は適用しなかった。自己居住を目的として居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されて いることから、当該需要者の価格検討過程を反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,900 円／㎡ [100.9] 100 100 [104.0] 100 [ 81.3] [102.0] 100 66,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性や住環境等の優劣から一様ではないが 、地価水準の相対的な割安感等から、全般的 に市内住宅地の不動産市況は回復傾向が認め られる。 最寄駅徒歩圏内の区画整然とした戸建住宅地 域である。地域要因に特段の変動は見られな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.5 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％