別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 野田 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -27 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　川口　浩司   TEL.

鑑定評価額 5,830,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市三ツ堀字浄法寺前１３７４番８外 ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 畑、山林の中に一般 住宅が点在する住宅 地域 北西4.5m市道 水道 梅郷 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.8 ｍ、奥行　約　　  18.1 ｍ、規模　　       286 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　４．５ ｍ　市道 交通 施設 梅郷駅北東方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から距離のある市街化調整区域に指定され、畑、山林の中に一般住宅等が点在する地域である。今後も現 状の環境が維持されるものと予測される。地価水準は横ばいから弱含み傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的には野田市・隣接市の市街化調整区域に指定された地域全域だが、その中でも野田市に存する市街 化調整区域内の住宅地域が規範性が高いと思料される。駅接近性や生活利便性等に劣り、行政的な規制から宅地利用や 権利承継に当たって様々な制約が加えられており、市場競争力に劣る。行政条件の個別性が非常に強く、一定の価格水 準を把握することは困難であるが２９０㎡程度の画地規模で総額５００万円～６００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の位置する三ツ堀地域では、農家住宅が標準的であり、これらの住宅は自己居住用に供されることが主であ る。それらの不動産の市場参加者は、収益性よりも利便性・快適性を中心に不動産の選別を図ると思料される。また、 地域の特性から収益還元法の適用は断念した。一手法のみの適用となったが、それら市場参加者の行動を的確に反映で きる比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [129.3] [101.0] 100 20,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の状況、国際情勢 、為替相場等により経済情勢は依然不透明で それらが地価に与える影響を中長期的に注視 する必要がある。 最寄駅から距離のある市街化調整区域で行政 条件の個別性が高い地域である。地域要因に 特段の変動は見られない。 価格形成要因については方位がやや優る。な お、個別的要因に変化は無い。格差率に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％