別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 野田 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -24 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　豊田　洋一   TEL.

鑑定評価額 9,860,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市山崎字上宿１６０６番３３ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 国道背後の中規模住 宅が建ち並ぶ住宅地 域 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 梅郷 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    55 ｍ、南    30 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　   9.9 ｍ、規模　　       154 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．５ ｍ市道 交通 施設 梅郷駅北方 680m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅への接近性が比較的良好な住宅地域として成熟しており、当面は現状の地域特性が維持されるものと予測 される。地価水準としては全般的な傾向を反映して若干の上昇傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧野田市内の住宅地域であり、特に東武野田線「運河」駅から「愛宕」駅にかけての各駅を最寄駅とする 地域が中心である。当該地域は都心への接近性、利便性等が劣る地域であり、需要者の中心は周辺地域に居住する一次 取得者層と考えられる。土地は１５０㎡程度で１０００万円前後、中小規模の新築戸建住宅は２０００万円台～３００ ０万円台程度が市場における中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅を中心とする地域に位置し、さらに画地規模等を勘案すると投資採算に見合う収益物件の想定が 現実的でないことから収益還元法は適用しなかった。自己居住を目的として居住の快適性、利便性等を重視して価格が 形成されていることから、当該需要者の価格検討過程を反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,900 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 80.3] [102.0] 100 64,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周辺市において地価の上昇傾向が継続してい る影響もあり、需要の低迷していた地域につ いても相対的な割安感から地価の上昇傾向が 見られている。 最寄駅への接近性が比較的良好な住宅地域で ある。地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　  -9.5 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％