別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 野田 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -23 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　関口　弘   TEL.

鑑定評価額 6,140,000 円  １㎡当たりの価格 34,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市三ツ堀字灰毛９６９番１４７ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 梅郷 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    75 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.9 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 梅郷駅北東方 3.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で今後も現状の住環境が維持されるものと予測される。最寄駅への接近性が劣り生活利 便施設も少ないが値頃感から相応の需要があり地価は横ばい傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武野田線沿線で野田市内の住宅地域である。需要者は野田市内の３０代から４０代の一次取得者層が 中心である。土地取引では規模が対象標準地程度で総額６００万円前後程度が市場の中心である。新築戸建住宅は総額 で２０００万円程度が市場の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は居住の快適性を重視する戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域に所在する。このため収支採算性に 合う賃貸物件の想定が現実的ではないため収益価格の試算は行わない。自用の戸建住宅用地の取引が中心で取引価格の 水準を指標として価格が決定されることが一般的な地域であることから類似の住宅地域の取引事例に基づき試算した比 準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,900 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [149.0] [101.0] 100 34,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 野田市の住宅地では人口が増加傾向にある地 域もあるが交通利便性等が劣る地域では人口 が減少傾向にあり高齢化が進行している。 駅への接近性に劣る小規模の一般住宅を中心 とした住宅地域であり、地域要因に特段の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +12.5 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％