別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 野田 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -18 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　藤田　宗晴   TEL.

鑑定評価額 8,820,000 円  １㎡当たりの価格 65,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市宮崎新田字中畔ケ谷７９番２０ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅等 が建ち並ぶ住宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 愛宕 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.7 ｍ、奥行　約　　  11.6 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 ミニ開発による一団の戸建分 譲地であり、家並みが比較的 整っている。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 愛宕駅東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ一団の分譲地であり、今後も現住環境に変化はないと予測。愛宕駅前整備が進む中、生活利 便施設に近い点等が見直され、地価水準は昨年までの下落から転じて当面は小幅な上昇傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線沿線の旧野田市内を主とした住宅地域である。需要者の中心は市内在住の賃貸住宅からの住み 替えを望む第一次取得者層や一部買替え層も見られる。当地域は家並みが比較的整っており、病院やスーパー等にも近 距離であることから、最近では地元以外の需要者も若干加わりつつある。市場の中心的価格帯は、標準地と同規模程の 更地で１千万円内外、新築戸建分譲では同程度の敷地で総額２千万円台から３千万円台前半程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域にはアパート等も散見されるが、対象標準地近隣は最寄り駅からやや離れていることもあり、自己居住用の戸 建住宅が中心の住宅地域である。また敷地規模的にも収支採算に見合う収益物件の想定が現実的ではないため収益還元 法の適用は断念した。なお既成市街地であるため原価法の適用も見送った。よって、需要者の価格検討過程を反映し、 信頼性や説得性も認められる実証的な比準価格を採用のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [104.0] 100 [ 95.9] [102.0] 100 65,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近隣市での住宅地価上昇の影響により、値ご ろ感のある野田市での需要が増加。それに伴 い市内南部を中心に住宅地の地価は概ね若干 の上昇傾向。 最寄り愛宕駅迄徒歩にて約１４分程度なるも 、病院やスーパー等には比較的近距離の住宅 地域である。地域要因に特段の変動は見られ ない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％