別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 野田 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -13 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　家島　健輔   TEL.

鑑定評価額 2,450,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別評価 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市関宿台町字東十一２５４６番１ (台町東２１街区６－１) ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 空地も多く見られる 区画整然とした住宅 地域 北西6m区画街路 水道、下水 東武動物公園 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.4 ｍ、奥行　約　　  13.9 ｍ、規模　　       158 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ区 画道路 交通 施設 東武動物公園駅北東方 11.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 旧関宿町のほぼ北端に位置し、最寄駅からの接近性にも大きく劣り、住宅需要に乏しい地域となっている。区画 整然とした住宅地域ではあるが、まだ空地も多く見られ、地価は下落傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線「川間」駅からバス便の旧関宿町の住宅地域である。需要者は地縁的選好性を有する若年の第 一次取得者層が中心であるが、近隣地域は住宅地として交通利便性に大きく劣ること、大河を挟んで東西は他県となる ことから、新規需要はそれほど多いとは言えない。市場の中心価格帯は、標準地程度の規模の土地で２百万円から３百 円程度、新築住宅では１５百万円～２０百万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鉄道駅まで大きく離れ、バス便利用となる区画整然とした住宅地域である。自用の一般住宅用地の取引が中心であり、 収益獲得目的のアパート等の賃貸建物の想定は現実的でないことから、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格 は実際の市場で生起した取引事例を基に実証性が高く説得力を有すると判断されることから、比準価格を標準に、代表 標準地との均衡にも留意し上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [156.5] [101.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心に直結する鉄道網がない野田市は、周辺 市と比べやや地価の変動が遅行する傾向があ り、特に鉄道から遠距離にある地域の回復が 鈍い。 まだ空地も多く見られる区画整然とした住宅 地域であり、地域要因に特段の変化は見当た らない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％