別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 野田 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -12 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市岩名１丁目２０番１２ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 川間 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.7 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 川間駅南西方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多く見られる閑静な住宅地域である。駅からは徒歩圏にあり、地価水準は上昇傾向で推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 東武野田線沿線「川間」駅を中心に野田市の北部に当たる住宅地域が同一需給圏となる。需要者は市内在住の地縁的選 好性を有する３０～４０歳台の１次取得者が中心である。駅南西部の徒歩圏にあって、学校や生活利便施設への接近性 を有する区画整然とした住宅地域であり、昨今の土地価格上昇基調も受けて需要は回復傾向にある。市場の中心価格帯 は標準画地規模で土地は１３百万円～１４百万円程度、新築住宅で３，０００万円台が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、居住の快適性が重視される住宅地域内にあり、アパート等はほとんど見られないことから収益目的の土地 取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心となる地域である。従って本件では収益性を反映した収益価格は試算 せず、現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を採用し、更に代表標準地価格を規準とした価格との検討も踏まえ 、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,900 円／㎡ [100.9] 100 100 [104.0] 100 [ 69.5] [102.0] 100 78,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性や住環境等の優劣から一様ではないが 、地価水準の相対的な割安感等から、全般的 に市内住宅地の不動産市況は回復傾向が認め られる。 市内でも都心から離れた地域に存する区画整 然とした住宅地である。地域要因に特段の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -11.5 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％