別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 野田 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -11 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　川口　浩司   TEL.

鑑定評価額 5,730,000 円  １㎡当たりの価格 50,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市山崎字山崎新田２７２１番１６ ②地積 　(㎡) 132   (         18)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 び空地も見られる住 宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 運河 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.4 ｍ、奥行　約　　  12.2 ｍ、規模　　       114 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 敷地に私道部分を含むため、 間口奥行を乗じた有効面積よ り規模は大きい地域。 街 路 基準方位北　４ｍ私 道 交通 施設 運河駅北方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 街路がやや狭隘な住宅地域で今後も現状の環境が維持されるものと予測される。周辺の区画整理地に存する住宅 地との競合もあるが昨今の需要の増加傾向から価格は強含み傾向。しかし中長期的に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、野田市内の東武野田線沿線の住宅地域で、運河駅から梅郷駅利用圏の住宅地域が規範性が高い。需要者 の中心は、市内の地縁のある一次取得者等である。街路がやや狭隘で、都心へのアクセスもやや劣るが昨今の供給不足 から一定の需要が認められるようになってきている。土地取引は標準地程度の（有効の）規模で５００から６００万円 程度、周辺の新築建売住宅は２０００万台からの分譲が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の位置する山崎字山崎新田地域では、戸建住宅が標準的使用でこれらの住宅は自己居住用に供されることが 主である。そして市場参加者は収益性よりも利便性・快適性を中心に不動産の選別を図ると思料され、収支採算に合う 収益物件の想定が現実的ではないことから収益還元法の適用は断念した。結果的に一手法のみの適用となったが、それ ら市場参加者の行動を的確に反映できる比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の状況、国際情勢 、為替相場等により経済情勢は依然不透明で それらが地価に与える影響を中長期的に注視 する必要がある。 当該地域は、街路がやや狭隘で交通接近性の 劣る住宅地域である。特段の地域要因の変動 は認められない。 特筆すべき個別的要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％