別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 野田 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -8 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　家島　健輔   TEL.

鑑定評価額 2,770,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市木間ケ瀬字上羽貫７３０番３９ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅、駐車場 、空地も見られる住 宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 川間 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.8 ｍ、奥行　約　　  11.6 ｍ、規模　　       126 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 川間駅北方 7.2km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道駅から大きく離れる旧関宿町の既成住宅地域であり、今後も現状の住環境が維持されるものと判断する。地 域要因に特段の変化はないが、旧野田市との地価の比較から、地価は横ばいでの推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線「川間」駅からバス便の旧関宿町の住宅地域である。需要者は地縁的選好性を有する若年の第 一次取得者層が中心である。近隣地域は既成の住宅地であるが、画地規模がやや小さく、街路条件にも劣り、かつ生活 利便施設からも遠いことから新規需要はそれほど多いとは言えない。市場の中心価格帯は、標準地程度の規模の土地で ３百万円程度、新築住宅では１５百万円～２０百万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域特性が類似する事例を採用し、事例の特徴に応じて関連付けを行い試算した比準価格は市場の実勢を反映すること から説得力を有する。一方で地域内の不動産取引は自己使用目的が中心であることから、収益性に着目した賃貸共同住 宅等の想定は現実的ではない。よって収益価格は試算せず、現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を求め、更に 代表標準地価格より求めた規準価格との均衡に留意のうえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [113.4] [104.0] 100 22,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心に直結する鉄道網がない野田市は、周辺 市と比べやや地価の変動が遅行する傾向があ り、特に鉄道から遠距離にある地域の回復が 鈍い。 既成の住宅地域であり、地域要因に特段の変 化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％