鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

野田 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０８０８２ -1006	野田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２３１０５０８０８２ -1007	野田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.4m市道、中間画地		商業 (90,240)
c	２３１０５０８０８２ -19	野田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、西4m、角地		１住居高度地区2種 (70,200)
d	２３１０５０３７７５ -19	野田市		建付地	（　）	不整形	南西3.8m市道、中間画地		商業 (80,240)
e	２３１０５０８０８２ -15	野田市		貸家建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,635	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	78,681	100 [ 127.5]	61,711	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	64,200
b	(　 ) 66,199	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	64,671	100 [ 101.6]	63,653		66,200
c	(　 ) 70,541	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	69,445	100 [ 118.6]	58,554		60,900
d	(　 ) 42,354	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	47,912	100 [ 81.9]	58,501		60,800
e	(　 ) 84,196	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	90,223	100 [ 128.1]	70,432		73,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,000 円／㎡]

野田 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,080,325	865,633	4,214,692	3,988,200	226,492	（　0.9696） 219,607	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,575,146 円　　　　（　 13,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野田 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	195.18	Ｗ2	327.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	328 ㎡	14.7 m x 22.4 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸約５５㎡、計６戸の木造２階建アパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	163.56	100.0	163.56	1,333	218,025	1.0	218,025
							1.0	218,025
2～ 2	居宅	163.56	100.0	163.56	1,373	224,568	1.0	224,568
							1.0	224,568
～

～

～

計		327.12	100.0	327.12		442,593		442,593
								442,593

⑨年額支払賃料	442,593 円　×　12ヶ月　＝　 5,311,116 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 327.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,311,116 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 440,823 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,870,293 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	442,593 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,059 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 442,593 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 205,973 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,080,325 円　　　　（　 15,489 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-613	1,260 ( 1,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.1]	100 [102.0]	1,474	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,390 円/㎡　月額支払賃料（　 1,333 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-610	1,183 ( 1,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.2]	100 [102.0]	1,398
c	千葉第５（賃）　　　　-457	1,086 ( 1,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.1]	100 [100.0]	1,282

野田 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,000 円	51,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	159,333 円	5,311,116　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 408,000 円	51,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	51,000 円	51,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,000 円	51,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 865,633 円　（　　　　　　 2,639 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,000,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 327.12 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,988,200 円（　　　　　 12,159 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,080,325 円
②総費用	865,633 円
③純収益　①－②	4,214,692 円
④建物等に帰属する純収益	3,988,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	226,492 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	219,607 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 670 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,575,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
野田 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

野田 -7

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　宇都宮　裕

TEL.

鑑定評価額

20,500,000 円

１㎡当たりの価格

62,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	野田市上花輪字太子堂１４２０番３				②地積　(㎡)	328 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種
	台形 1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	南西7m市道	水道、ガス、下水	野田市 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 60 ｍ、南 55 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.7 ｍ、奥行　約　　 22.4 ｍ、規模　　 328 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　７
ｍ市道

交通

施設

野田市駅南西方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

既成住宅地域であり、現状を維持して推移し、変化は乏しいものと予想される。価格水準は、上昇傾向で推移す
ると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧野田市内の住宅地域と判定される。主たる需要者は野田市既住の一次取得者層である。主たる供給者
は既住の個人や不動産業者等である。同一需給圏における近隣地域の位置づけをみると、災害リスクは低く、交通接近
条件に優るが、生活利便性にやや劣り、競争力は標準的である。その価格水準は標準地程度の規模の更地で２０００万
円程度、建売分譲については半分程度の敷地で２５００万～３０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅の敷地としての取引が多数用途と観察され、典型的な市場参加者は、価格決定に当たって市場性を重視する傾
向にある。駅距離から投資需要も認められるが、賃貸用住宅の供給が多く賃料の伸びが弱いうえ、建築費の高騰もあっ
て、収益価格は低廉となった。一方、比準価格は市場性を反映する規範的な試算価格であるから、比準価格を標準とし
、収益価格は参考にとどめ、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　野田 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 61,000 円／㎡

[104.9]
100

100
[104.0]

100
[102.2]

[104.0]
100

62,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の総人口は僅かながら減少している。災害
リスクの比較的小さい南部旧市街地や高規格
堤防整備事業地域において需要の高まりが見
られる。

同一需給圏における近隣地域の相対的な位置
付けは向上している。近隣地域について、価
格形成要因の変動は特段見られない。

対象標準地は近隣地域において標準的な画地
である。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

野田 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０７８９３ -1	野田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西3m市道、南東3m、準角地		１住居高度地区2種 (60,160)
b	２３１０５０７８９３ -22	野田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
c	２３１０５０７８９３ -56	野田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.2m市道、南東4.6m、角地		１住居高度地区2種 (70,200)
d	２３１０５０８０８２ -1007	野田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.4m市道、中間画地		商業 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,142	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	59,512	100 [ 97.5]	61,038	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	63,500
b	(　 ) 79,996	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	78,427	100 [ 120.3]	65,193		67,800
c	(　 ) 63,540	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	59,743	100 [ 110.0]	54,312		56,500
d	(　 ) 66,199	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	64,671	100 [ 107.4]	60,215		62,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,600 円／㎡]

野田 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域であり、再調達原価の査定が現実的でないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,187,340	885,590	4,301,750	4,089,860	211,890	（　0.9696） 205,449	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,280,188 円　　　　（　 13,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野田 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	195.18	Ｗ2	327.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	328 ㎡	14.7 m x 22.4 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸約５５㎡、計６戸の木造２階建アパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	163.56	100.0	163.56	1,361	222,605	1.0	222,605
							1.0	222,605
2～ 2	居宅	163.56	100.0	163.56	1,402	229,311	1.0	229,311
							1.0	229,311
～

～

～

計		327.12	100.0	327.12		451,916		451,916
								451,916

⑨年額支払賃料	451,916 円　×　12ヶ月　＝　 5,422,992 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 327.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,422,992 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 450,108 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,972,884 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	451,916 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,144 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 451,916 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 210,312 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,187,340 円　　　　（　 15,815 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-53	1,290 ( 1,289)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.6]	100 [104.0]	1,427	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,420 円/㎡　月額支払賃料（　 1,361 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-54	1,599 ( 1,533)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.5]	100 [100.0]	1,457
c	千葉第５（賃）　　　　-101	1,290 ( 1,289)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.6]	100 [107.0]	1,387

野田 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	156,900 円	52,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	162,690 円	5,422,992　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 418,400 円	52,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	52,300 円	52,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,300 円	52,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 885,590 円　（　　　　　　 2,700 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,300,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 327.12 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,089,860 円（　　　　　 12,469 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,187,340 円
②総費用	885,590 円
③純収益　①－②	4,301,750 円
④建物等に帰属する純収益	4,089,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	211,890 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	205,449 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 626 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,280,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,000 円／㎡）