鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松戸 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０４４８５４ -1862	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	西26m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	２３１０４７８２３ -250	松戸市		更地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		工専 (60,200)
c	２３１０４８７６６ -466	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		工専 (60,200)
d	２３１０４８７６６ -468	流山市		更地	（　）	不整形	南西12m市道、南東8m、角地		準工高度3種最高20m 地区計画等 (70,200)
e	２３１０４８７６６ -472	流山市		建付地	（　）	不整形	東16m市道、北東8m、西8m、南4m、四方路		準工高度3種最高20m 地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 115,019	100 [ 100.0]	[ 113.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	130,662	100 [ 92.0]	142,024	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 137,421	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	142,093	100 [ 90.0]	157,881		158,000
c	(　 ) 119,363	100 [ 100.0]	[ 132.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	157,917	100 [ 90.0]	175,463		175,000
d	(　 ) 181,637	100 [ 100.0]	[ 117.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	203,952	100 [ 113.0]	180,488		180,000
e	(　 ) 181,805	100 [ 100.0]	[ 137.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	252,323	100 [ 113.0]	223,295		223,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

松戸 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	762,759,537	173,844,211	588,915,326	401,132,000	187,783,326	（　0.9538） 179,107,736	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	3,980,171,911 円　　　　（　 153,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫・事務所	15,434.66	ＲＣ4	51,810.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	26,072 ㎡	175.7 m x 149.1 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄筋コンクリート造４階建の物流施設を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

フロア貸を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	12,952.50	100.0	12,952.50	1,285	16,643,963	6.0	99,863,778
							0.0	0
2～ 2	倉庫	12,952.50	100.0	12,952.50	1,285	16,643,963	6.0	99,863,778
							0.0	0
3～ 3	倉庫	12,952.50	100.0	12,952.50	1,285	16,643,963	6.0	99,863,778
							0.0	0
4～ 4	倉庫	12,952.50	100.0	12,952.50	1,285	16,643,963	6.0	99,863,778
							0.0	0
～

計		51,810.00	100.0	51,810.00		66,575,852		399,455,112
								0

⑨年額支払賃料	66,575,852 円　×　12ヶ月　＝　 798,910,224 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 51,810.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	798,910,224 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 39,945,511 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	758,964,713 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	399,455,112 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,794,824 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	762,759,537 円　　　　（　 29,256 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-616	1,399 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,416	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,347 円/㎡　月額支払賃料（　 1,285 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第４　　　　-617	1,237 ( 1,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,277
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	27,760,000 円	6,940,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	39,945,511 円	798,910,224　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,697,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 56,561,000 円	6,940,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	6,940,000 円	6,940,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,940,000 円	6,940,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 173,844,211 円　（　　　　　　 6,668 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

65 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,940,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 51,810.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0578	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 65 ％　＋　0.0614 × 20 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	401,132,000 円（　　　　　 15,386 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	762,759,537 円
②総費用	173,844,211 円
③純収益　①－②	588,915,326 円
④建物等に帰属する純収益	401,132,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	187,783,326 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	179,107,736 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,870 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,980,171,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
松戸 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 9-1

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　大日南　元就

TEL.

鑑定評価額

4,220,000,000 円

１㎡当たりの価格

162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市松飛台字中原３３６番１７				②地積　(㎡)	26,072 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）
	1.2:1	倉庫ＳＲＣ4	倉庫等の物流施設と工場が混在する工業地域	南14.5m市道、背面道	水道、ガス	松飛台 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 180.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　 25,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

松飛台駅北東方

1.0km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

倉庫等の物流施設と工場が混在する工業地域であり、今後当分の間は、現状を維持しながら推移すると予測する
。都心への交通アクセス・雇用環境が良好であり、物流施設の需要が高まっている。地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 180,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 135,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は物流施設、大規模工場、中小工場等が立地する東葛飾エリアの工業地域である。主たる需要者は物流業務
を展開する事業法人、投資目的として利用する投資法人である。通販事業者等の物流施設に対する需要が増加している
が、対象標準地は都心への交通アクセス・雇用環境が良好であるため、物流施設用地の需要が堅調である。既存の工場
が立地する熟成した工業地域であるため、供給が極めて限定的である。従って、地価は上昇傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する地域は自社利用目的の工場、物流施設が多く存するが、物流施設に対する需要が増加しており、投
資目的として利用する投資法人は、投資採算性から意思決定を行う。収益価格は投資採算性を反映した価格である。一
方、市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市場の実態を反映している。よって、比準
価格及び投資採算性の観点から指標となる収益価格を関連付け、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに持ち直している。個人消費
は、緩やかに持ち直している。設備投資は、
持ち直している。企業収益は、総じてみれば
改善している。

都心への交通アクセス・雇用環境が良好であ
り、物流施設の需要が高まっている。物流適
地の地価は上昇傾向にある。

特に個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０４４８５４ -1862	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	西26m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	２３１０４７８２３ -250	松戸市		更地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		工専 (60,200)
c	２３１０４８７６６ -470	松戸市		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、南東7m、北西8m、三方路		工専 (70,200)
d	２３１０４８７６６ -468	流山市		更地	（　）	不整形	南西12m市道、南東8m、角地		準工高度3種最高20m 地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 115,019	100 [ 100.0]	[ 110.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	126,981	100 [ 84.2]	150,809	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 137,421	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	140,994	100 [ 94.8]	148,728		149,000
c	(　 ) 178,454	100 [ 100.0]	[ 148.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	252,385	100 [ 132.1]	191,056		191,000
d	(　 ) 181,637	100 [ 100.0]	[ 113.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	196,687	100 [ 108.9]	180,612		181,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 180,000 円／㎡]

松戸 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	746,732,660	174,330,688	572,401,972	406,912,000	165,489,972	（　0.9538） 157,844,335	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	3,507,651,889 円　　　　（　 135,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫・事務所	15,434.66	ＲＣ4	51,810.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	26,072 ㎡	175.7 m x 149.1 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄筋コンクリート造４階建の物流施設を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

フロアー毎の一括賃貸を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	12,952.50	100.0	12,952.50	1,258	16,294,245	6.0	97,765,470
							0.0	0
2～ 2	倉庫	12,952.50	100.0	12,952.50	1,258	16,294,245	6.0	97,765,470
							0.0	0
3～ 3	倉庫	12,952.50	100.0	12,952.50	1,258	16,294,245	6.0	97,765,470
							0.0	0
4～ 4	倉庫	12,952.50	100.0	12,952.50	1,258	16,294,245	6.0	97,765,470
							0.0	0
～

計		51,810.00	100.0	51,810.00		65,176,980		391,061,880
								0

⑨年額支払賃料	65,176,980 円　×　12ヶ月　＝　 782,123,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 51,810.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	782,123,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 39,106,188 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	743,017,572 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	391,061,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,715,088 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	746,732,660 円　　　　（　 28,641 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-218	1,686 ( 1,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,405	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,264 円/㎡　月額支払賃料（　 1,258 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第４　　　　-216	995 ( 952)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,106
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	28,160,000 円	7,040,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	39,106,188 円	782,123,760　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,608,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 57,376,000 円	7,040,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	7,040,000 円	7,040,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,040,000 円	7,040,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 174,330,688 円　（　　　　　　 6,687 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

65 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,040,000,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 51,810.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0578	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 65 ％　＋　0.0614 × 20 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	406,912,000 円（　　　　　 15,607 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	746,732,660 円
②総費用	174,330,688 円
③純収益　①－②	572,401,972 円
④建物等に帰属する純収益	406,912,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	165,489,972 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	157,844,335 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,054 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,507,651,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 135,000 円／㎡）