鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松戸 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０４５４９２ -68	松戸市		貸家建付地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２３１０４６１２３ -2072	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2m未舗装私道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)
c	２３１０４５４９２ -37	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
d	２３１０４８７６６ -419	松戸市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東9m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	２３１０４８７６６ -423	松戸市		建付地	（　）	不整形	南7.3m県道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 624,532	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	693,559	100 [ 74.3]	933,458	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	980,000
b	(　 ) 371,629	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ 84.0]	100 [ 89.0]	536,367	100 [ 52.5]	1,021,651		1,070,000
c	(　 ) 617,623	100 [ 100.0]	[ 113.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	699,767	100 [ 69.9]	1,001,097		1,050,000
d	(　 ) 489,925	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	503,153	100 [ 50.2]	1,002,297		1,050,000
e	(　 438,127) 465,992	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	503,762	100 [ 59.8]	842,411		885,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.2	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.1	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.3	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 -6.9	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.4	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 980,000 円／㎡]

松戸 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,063,093	20,813,094	37,249,999	27,622,500	9,627,499	（　0.9562） 9,205,815	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	219,186,071 円　　　　（　 925,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	203.00	ＳＲＣ7F1B	1,552.59
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	237 ㎡	16.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上３階店舗、４階～７階事務所、１階に機械式駐車場４台を想定。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	165.05	86.2	142.21	3,227	458,912	6.0	2,753,472
							0.0	0
1～ 1	店舗	205.02	40.9	83.82	3,972	332,933	6.0	1,997,598
							0.0	0
2～ 2	店舗	197.93	94.3	186.71	3,476	649,004	6.0	3,894,024
							0.0	0
3～ 3	店舗	192.87	93.2	179.67	4,965	892,062	6.0	5,352,372
							0.0	0
4～ 7	事務所	197.93	94.3	186.71	2,731	509,905	4.0	2,039,620
							0.0	0

計		1,552.59	86.3	1,339.25		4,372,531		22,155,946
								0

⑨年額支払賃料	4,372,531 円　×　12ヶ月　＝　 52,470,372 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 1,339.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,642,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 984,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	62,112,972 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 984,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 5,237,049 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,859,923 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,155,946 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 203,170 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,063,093 円　　　　（　 244,992 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-124	4,845 ( 4,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 97.0]	100 [115.0]	4,773	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,990 円/㎡　月額支払賃料（　 4,965 円/㎡）　基準階 3 F B
b	千葉第４　　　　-603	4,395 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	5,208
c	千葉第４　　　　-730	3,922 ( 3,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.8]	100 [115.0]	4,966

松戸 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,175,000 円	435,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	12,619,394 円	63,096,972　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,603,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,545,200 円	435,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	435,000 円	435,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	435,000 円	435,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,813,094 円　（　　　　　　 87,819 円／㎡）　　（経費率　　 35.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9562

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	435,000,000 円	設計監理料率　 267,000 円／㎡　×　 1,552.59 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,622,500 円（　　　　　 116,551 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,063,093 円
②総費用	20,813,094 円
③純収益　①－②	37,249,999 円
④建物等に帰属する純収益	27,622,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,627,499 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,205,815 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,843 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 219,186,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 925,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
松戸 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 5-14

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　池田　孝

TEL.

鑑定評価額

227,000,000 円

１㎡当たりの価格

958,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	670,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市松戸字中通１２２５番１外				②地積　(㎡)	237 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1	店舗ＳＲＣ6F1B	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前商業地域	北15m市道、西側道	水道、ガス、下水	松戸近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

松戸近接

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した駅前商業地域であり、駅接近性、道路の系統・連続性は良好である。今後は、現状の商的環境を維持し
ながら推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 946,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は松戸市及び隣接市内のＪＲ常磐線主要駅を中心とし、新京成電鉄線、北総鉄道線等の各駅を含む駅前商業
地域が所在する圏域である。主たる需要者は、規模の大きい物件については、大手法人やデベロッパー、中小型物件で
は、地元の中堅企業、不動産業者等が収益性に着目して購入する。松戸駅前の商業地域であり、同一需給圏内において
は繁華性が高く、地価は上昇傾向にある。中心的な価格帯は、対象標準地の規模で、２～２．５億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、収益性を反映した価格であり、駅前商業地という立地においては、需要者は収益性の観点から意思決定を
行うため、収益価格の規範性は高い。一方、市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市
場の実態を反映しており、一定の説得力を有している。したがって、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地と
の均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松戸 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,270,000 円／㎡

[105.5]
100

100
[100.0]

100
[147.0]

[105.0]
100

957,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    917,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の影響により一時
的に地価調整がなされたが、長期金利の低位
安定等を受け収益用不動産への投資マインド
は持続している。

松戸駅東口の駅前商業地域に位置しており、
潜在的な需要が認められる。地域要因に影響
を与える特段の変動要因は認められない。

個別的要因に特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０４８７６６ -453	松戸市		更地	（　）	不整形	南東6m市道、北西6m、二方路		商業駐車付置義務 (100,360)
b	２３１０４８７６６ -419	松戸市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東9m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２３１０４５４９２ -68	松戸市		貸家建付地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２３１０４６１２３ -2094	松戸市		建付地	（　）	ほぼ整形	東9m市道、南4m、北2.7m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 966,063	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	990,263	100 [ 86.7]	1,142,172	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,200,000
b	(　 ) 489,925	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	503,153	100 [ 61.4]	819,467		860,000
c	(　 ) 624,532	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	693,559	100 [ 62.1]	1,116,842		1,170,000
d	(　 ) 269,040	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 85.0]	100 [ 102.0]	336,067	100 [ 53.3]	630,520		662,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -9.1	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.3	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

松戸 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,045,560	21,492,782	38,552,778	28,702,000	9,850,778	（　0.9562） 9,419,314	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	224,269,381 円　　　　（　 946,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	203.00	ＳＲＣ7F1B	1,552.59
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	237 ㎡	16.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～３階は店舗、４階～７階は事務所、いずれもフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	165.05	86.2	142.21	2,769	393,779	6.0	2,362,674
							0.0	0
1～ 1	店舗・駐車場	205.02	40.9	83.82	4,028	337,627	6.0	2,025,762
							0.0	0
2～ 2	店舗	197.93	94.3	186.71	3,525	658,153	6.0	3,948,918
							0.0	0
3～ 3	店舗	192.87	93.2	179.67	5,035	904,638	6.0	5,427,828
							0.0	0
4～ 7	事務所	197.93	94.3	186.71	3,021	564,051	6.0	3,384,306
							0.0	0

計		1,552.59	86.3	1,339.25		4,550,401		27,302,406
								0

⑨年額支払賃料	4,550,401 円　×　12ヶ月　＝　 54,604,812 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 1,339.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,642,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,247,412 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 5,412,215 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,795,197 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,302,406 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 250,363 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,045,560 円　　　　（　 253,357 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-125	5,759 ( 5,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	5,871	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,060 円/㎡　月額支払賃料（　 5,035 円/㎡）　基準階 3 F B
b	千葉第４　　　　-123	5,000 ( 4,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.5]	100 [130.0]	4,735
c	千葉第４　　　　-124	4,845 ( 4,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 82.5]	100 [130.0]	4,563

松戸 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,260,000 円	452,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	13,041,482 円	65,207,412　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,603,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,683,800 円	452,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	452,000 円	452,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	452,000 円	452,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,492,782 円　（　　　　　　 90,687 円／㎡）　　（経費率　　 35.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9562

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	452,000,000 円	設計監理料率　 277,000 円／㎡　×　 1,552.59 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,702,000 円（　　　　　 121,105 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,045,560 円
②総費用	21,492,782 円
③純収益　①－②	38,552,778 円
④建物等に帰属する純収益	28,702,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,850,778 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,419,314 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,744 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 224,269,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 946,000 円／㎡）