鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松戸 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０４５４９２ -68	松戸市		貸家建付地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２３１０４６１２３ -2072	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2m未舗装私道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)
c	２３１０４８７６６ -453	松戸市		更地	（　）	不整形	南東6m市道、北西6m、二方路		商業駐車付置義務 (100,360)
d	２３１０４８７６６ -423	松戸市		建付地	（　）	不整形	南7.3m県道、中間画地		近商 (90,300)
e	２３１０４８７６６ -419	松戸市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東9m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 624,532	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	693,559	100 [ 114.7]	604,672	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	605,000
b	(　 ) 371,629	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ 84.0]	100 [ 89.0]	536,367	100 [ 82.6]	649,355		649,000
c	(　 ) 966,063	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	990,263	100 [ 145.5]	680,593		681,000
d	(　 438,127) 465,992	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	503,762	100 [ 93.7]	537,633		538,000
e	(　 ) 489,925	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	503,153	100 [ 82.4]	610,623		611,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.8	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.1	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.3	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.9	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 605,000 円／㎡]

松戸 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,411,268	1,605,686	5,805,582	3,960,880	1,844,702	（　0.9554） 1,762,428	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	40,986,698 円　　　　（　 506,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	60.83	Ｓ5	247.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区駐車付置義務	100 ％	600 ％	312 ％	81 ㎡	8.2 m x 10.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所を想定。

⑦有効率　 83.9 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	57.12	62.5	35.68	5,078	181,183	10.0	1,811,830
							0.0	0
2～ 2	事務所	57.11	91.9	52.50	3,174	166,635	6.0	999,810
							0.0	0
3～ 3	事務所	57.11	91.9	52.50	2,698	141,645	6.0	849,870
							0.0	0
4～ 4	事務所	45.86	89.9	41.25	2,698	111,293	6.0	667,758
							0.0	0
5～ 5	事務所	30.11	84.7	25.50	2,698	68,799	6.0	412,794
							0.0	0

計		247.31	83.9	207.43		669,555		4,742,062
								0

⑨年額支払賃料	669,555 円　×　12ヶ月　＝　 8,034,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 207.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,034,660 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 666,877 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,367,783 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,742,062 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,485 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,411,268 円　　　　（　 91,497 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-127	3,391 ( 3,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [117.6]	100 [100.0]	3,204	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,190 円/㎡　月額支払賃料（　 3,174 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-732	3,155 ( 3,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [107.8]	100 [100.0]	3,216
c	千葉第４　　　　-313	2,486 ( 2,481)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	3,133

松戸 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	308,000 円	61,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	321,386 円	8,034,660　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 351,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 502,000 円	61,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	61,600 円	61,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,600 円	61,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,605,686 円　（　　　　　　 19,823 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,600,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 247.31 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,960,880 円（　　　　　 48,900 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,411,268 円
②総費用	1,605,686 円
③純収益　①－②	5,805,582 円
④建物等に帰属する純収益	3,960,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,844,702 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,762,428 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,758 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,986,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 506,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
松戸 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 5-5

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　池田　孝

TEL.

鑑定評価額

47,000,000 円

１㎡当たりの価格

580,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市松戸字亀井１１６８番４				②地積　(㎡)	81 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,312)
	1:1.2	店舗Ｓ5	中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	東5.2m市道	水道、ガス、下水	松戸 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 15 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．２ｍ市道

交通

施設

松戸駅北方

60m

法令

規制

商業
(100,312)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域。商業地として成熟しており、地域要因に特段の変
化はなく、今後も同様の商的環境を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 610,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 505,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ常磐線、新京成線の主要駅周辺の商業地域。需要者は市内及び隣接市内並びに都内の中堅企業、不動
産業者等の法人等が中心である。街路幅員が狭いため指定容積率を消化できないが、駅前商業地の物件は供給量が少な
く、売り物件が出れば高目に成約するケースが見られる。中心価格帯は見いだせないが、土地は約８０㎡で４，６００
万円～４，８００万円程度、今後も地価は堅調に推移すると思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該標準地の存する地域は、中層ビル、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、収益性を重視する地域である。た
だし、標準地の規模、基準容積率等から高度利用が難しく、収益価格は低位に求められた。したがって、市場性を反映
した比準価格を標準に、収益価格も関連づけ、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松戸 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,270,000 円／㎡

[105.5]
100

100
[100.0]

100
[230.8]

[100.0]
100

581,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    556,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の影響により一時
的に地価調整がなされたが、長期金利の低位
安定等を受け収益用不動産への投資マインド
は持続している。

中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地
域であり、地域要因に特段の変動要因はない
。

個別的要因に特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.7
交通・接近　　　  +1.8
環境　　　　　　 +72.0
行政　　　　　　 +25.9
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０４６１２３ -2072	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2m未舗装私道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)
b	２３１０４８７６６ -419	松戸市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東9m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２３１０４５４９２ -68	松戸市		貸家建付地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２３１０４５４９２ -84	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 371,629	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ 84.0]	100 [ 89.0]	536,367	100 [ 87.0]	616,514	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	617,000
b	(　 ) 489,925	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	503,153	100 [ 93.8]	536,410		536,000
c	(　 ) 624,532	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	693,559	100 [ 104.2]	665,604		666,000
d	(　 ) 528,423	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	549,031	100 [ 88.0]	623,899		624,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.3	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -11.4	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.3	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 610,000 円／㎡]

松戸 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,285,855	1,463,857	5,821,998	3,980,170	1,841,828	（　0.9554） 1,759,682	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	40,922,837 円　　　　（　 505,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	60.83	Ｓ5	247.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	312 ％	81 ㎡	8.2 m x 10.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 83.9 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	57.12	62.5	35.68	5,075	181,076	10.0	1,810,760
							0.0	0
2～ 2	事務所	57.11	91.9	52.50	2,985	156,713	6.0	940,278
							0.0	0
3～ 3	事務所	57.11	91.9	52.50	2,687	141,068	6.0	846,408
							0.0	0
4～ 4	事務所	45.86	89.9	41.25	2,687	110,839	6.0	665,034
							0.0	0
5～ 5	事務所	30.11	84.7	25.50	2,687	68,519	6.0	411,114
							0.0	0

計		247.31	83.9	207.43		658,215		4,673,594
								0

⑨年額支払賃料	658,215 円　×　12ヶ月　＝　 7,898,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 207.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,898,580 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 655,582 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,242,998 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,673,594 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,857 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,285,855 円　　　　（　 89,949 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-120	2,476 ( 2,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 86.4]	100 [105.0]	2,785	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,000 円/㎡　月額支払賃料（　 2,985 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-121	3,133 ( 3,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	3,401
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	247,600 円	61,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	236,957 円	7,898,580　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 351,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 504,400 円	61,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	61,900 円	61,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,900 円	61,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,463,857 円　（　　　　　　 18,072 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,900,000 円	設計監理料率　 243,000 円／㎡　×　 247.31 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,980,170 円（　　　　　 49,138 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,285,855 円
②総費用	1,463,857 円
③純収益　①－②	5,821,998 円
④建物等に帰属する純収益	3,980,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,841,828 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,759,682 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,724 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,922,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 505,000 円／㎡）