鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松戸 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０４４８５４ -1860	松戸市		更地	（　）	不整形	北東15m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	２３１０４８７６６ -419	松戸市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東9m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２３１０４５４９２ -39	松戸市		貸家建付地	（　）	不整形	西11m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	２３１０４８７６６ -423	松戸市		建付地	（　）	不整形	南7.3m県道、中間画地		近商 (90,300)
e	２３１０４８７６６ -462	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 295,483	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	304,437	100 [ 72.8]	418,183	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	418,000
b	(　 ) 489,925	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	503,153	100 [ 144.4]	348,444		348,000
c	(　 ) 230,347	100 [ 100.0]	[ 115.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	280,538	100 [ 86.7]	323,573		324,000
d	(　 438,127) 465,992	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	503,762	100 [ 101.9]	494,369		494,000
e	(　 ) 389,222	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	406,737	100 [ 84.0]	484,211		484,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 +4.9	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.1	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.3	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 348,000 円／㎡]

松戸 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,109,055	7,089,918	27,019,137	23,270,000	3,749,137	（　0.9546） 3,578,926	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	81,339,227 円　　　　（　 293,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	186.32	ＲＣ9	1,345.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	278 ㎡	12.7 m x 21.9 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗，２階以上は共同住宅・各階３戸・平均４０．６４㎡を想定した。

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	177.10	68.9	122.10	4,513	551,037	10.0	5,510,370
							0.0	0
2～ 2	居宅	146.10	83.4	121.92	2,507	305,653	2.0	611,306
							0.0	0
3～ 5	居宅	146.10	83.4	121.92	2,557	311,749	2.0	623,498
							0.0	0
6～ 8	居宅	146.10	83.4	121.92	2,632	320,893	2.0	641,786
							0.0	0
9～ 9	居宅	146.10	83.4	121.92	2,758	336,255	2.0	672,510
							0.0	0

計		1,345.90	81.5	1,097.46		3,090,871		10,590,038
								0

⑨年額支払賃料	3,090,871 円　×　12ヶ月　＝　 37,090,452 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,097.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,090,452 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,078,508 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,011,944 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,590,038 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 97,111 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,109,055 円　　　　（　 122,694 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-903	4,233 ( 4,127)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	100 [180.0]	2,465	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,511 円/㎡　月額支払賃料（　 2,507 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-904	2,300 ( 2,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,556
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,790,000 円	358,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,483,618 円	37,090,452　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 182,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,917,700 円	358,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	358,000 円	358,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	358,000 円	358,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,089,918 円　（　　　　　　 25,503 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	358,000,000 円	設計監理料率　 253,000 円／㎡　×　 1,345.90 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,270,000 円（　　　　　 83,705 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,109,055 円
②総費用	7,089,918 円
③純収益　①－②	27,019,137 円
④建物等に帰属する純収益	23,270,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,749,137 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,578,926 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,874 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,339,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 293,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
松戸 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 5-2

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　大日南　元就

TEL.

鑑定評価額

91,700,000 円

１㎡当たりの価格

330,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市西馬橋蔵元町１２番				②地積　(㎡)	278 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｓ6	中高層店舗兼共同住宅等が多い駅前通の商業地域	南22m市道	水道、ガス、下水	馬橋 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 15 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ　市道

交通

施設

馬橋駅西方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した駅前通の商業地域であり、駅接近性、道路の系統・連続性は概ね良好である。今後当分の間は、現状を
維持しながら推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 347,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 254,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は松戸市及び隣接市内の駅徒歩圏の商業地域及び主要道路沿いの商業地域である。主たる需要者は市内及び
その周辺市並びに都内に拠点を置く賃貸事業を目的とする不動産業者や収益の獲得を目的とする投資家等である。対象
標準地の存する地域は中高層店舗付共同住宅が多い商業地域であり、地価水準は上昇傾向にある。市場の中心となる価
格帯は、規模によって異なるため、見出し難いが、対象標準地規模で、９，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は賃貸を想定して試算した価格で、投資採算性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、試算過
程において想定要素を含んでいる。一方、市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市場
の実態を反映している。よって、比準価格を重視し、投資採算性の観点から指標となる収益価格を比較考量し、上記の
とおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    313,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　松戸 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    321,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに持ち直している。個人消費
は、緩やかに持ち直している。設備投資は、
持ち直している。企業収益は、総じてみれば
改善している。

中高層店舗兼共同住宅等が多い駅前通の商業
地域で、繁華性が認められる。周辺の地価水
準は、上昇傾向にある。

特に個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

+2.8 ％

３　試算価格算定内訳

松戸 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０４８７６６ -462	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	２３１０４７８２９ -1471	松戸市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)
c	２３１０４６１２３ -2089	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	２３１０４５４９２ -41	松戸市		貸家建付地	（　）	不整形	南東11.3m県道、北東4.8m、角地		近商一部都市計画道路 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 389,222	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	406,737	100 [ 84.1]	483,635	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	484,000
b	(　 ) 269,984	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	284,293	100 [ 79.8]	356,257		356,000
c	(　 ) 479,394	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	500,008	100 [ 130.6]	382,855		383,000
d	(　 ) 252,906	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	278,739	100 [ 81.9]	340,341		340,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.3	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 347,000 円／㎡]

松戸 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,108,206	6,365,738	25,742,468	22,490,000	3,252,468	（　0.9546） 3,104,806	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	70,563,773 円　　　　（　 254,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	186.32	ＲＣ9	1,345.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	278 ㎡	12.7 m x 21.9 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階～９階：共同住宅（平均専有面積約４０．６４㎡・各階３戸）を想定した。

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	177.10	68.9	122.10	3,141	383,516	6.0	2,301,096
							1.0	383,516
2～ 2	共同住宅	146.10	83.4	121.92	2,416	294,559	1.0	294,559
							1.0	294,559
3～ 5	共同住宅	146.10	83.4	121.92	2,464	300,411	1.0	300,411
							1.0	300,411
6～ 8	共同住宅	146.10	83.4	121.92	2,488	303,337	1.0	303,337
							1.0	303,337
9～ 9	共同住宅	146.10	83.4	121.92	2,513	306,385	1.0	306,385
							1.0	306,385

計		1,345.90	81.5	1,097.46		2,795,704		4,713,284
								2,795,704

⑨年額支払賃料	2,795,704 円　×　12ヶ月　＝　 33,548,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,097.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,548,448 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,784,521 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,763,927 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,713,284 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,221 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,795,704 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,301,058 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,108,206 円　　　　（　 115,497 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-209	2,093 ( 2,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,326	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,520 円/㎡　月額支払賃料（　 2,416 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-903	4,233 ( 4,127)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [130.0]	2,713
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,384,000 円	346,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,341,938 円	33,548,448　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,819,900 円	346,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	346,000 円	346,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	346,000 円	346,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,365,738 円　（　　　　　　 22,898 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	346,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 1,345.90 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,490,000 円（　　　　　 80,899 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,108,206 円
②総費用	6,365,738 円
③純収益　①－②	25,742,468 円
④建物等に帰属する純収益	22,490,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,252,468 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,104,806 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,168 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,563,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 254,000 円／㎡）