別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 松戸 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 3-1 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　貴俊   TEL.

鑑定評価額 192,000,000 円  １㎡当たりの価格 61,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 松戸市松戸新田字新堀３０７番２ ②地積(㎡) 3,137  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 畑 既成住宅地に隣接する熟成度の高い地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 松戸新田 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   50 ｍ、西    0 ｍ、南  100 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 畑（宅地見込地） ③標準的画地の形状等 間口　約　　   70.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　      3,150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ５ｍ市道 交通 施設 松戸新田駅北方 600m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の 　将来予測 熟成過程にある住宅地域が周囲に広がる、宅地見込地地域である。地域要因に特段の変化は見られず、現状を維 持していくものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅分譲用地（宅地見込地） (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     62,300 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     60,100 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松戸市及び隣接市域に所在する市街化区域内の熟成が進んだ住宅地域。需要者の中心はディベロッパー、 地元不動産業者等である。当該地域において利便性が確保された駅徒歩圏内で、纏まった規模での供給は限定的であり 、造成後に一定の販売価格が見込める土地については、コロナ禍でも安定した需要がある。市場での中心価格帯は造成 費、有効宅地化率及び完成宅地の水準により異なるが、標準地と同規模で概ね１億８千万円～２億円程度である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、同一需給圏内に所在する代替競争関係にある取引事例を採用し、各要因の比較を行って得た結果であり、 現実の市場を反映した妥当性のある価格である。控除法を適用した控除後の価格は、宅地造成を想定し販売価格から費 用を控除した価格であり、販売価格、スケジュール等想定条件も詳細に検討されている。したがって、比準価格及び控 除法を適用した控除後の価格を相互に関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     60,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +2.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナは落ち着きつつあり、経済は持ち直しの 動きもみられるが、金融市場の変動や世界的な物価 上昇に伴う個人消費の減退が懸念される。 戸建住宅を中心とした住宅地域として熟成過程にあ る。地価に影響を与える地域要因の変動は見られな い。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他