別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 松戸 -71　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -71 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　孝   TEL.

鑑定評価額 31,700,000 円  １㎡当たりの価格 192,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市東松戸１丁目２０番１１ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 高度地区1種 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模の一般住宅が 多い区画整理済の住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 東松戸 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 東松戸駅北東方 750m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 空地が散見され熟成途上にあり，今後も住宅地としてより発展していくものと予測する。地価は堅調に推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松戸市の内，ＪＲ武蔵野線及び北総線沿線徒歩圏の住宅地域の圏域である。需要者の中心は松戸市内及び その隣接市の居住者で都内への通勤者である。都心へのアクセスの良さや新興の住宅地を選好する若年層の需要も見込 める。土地区画整理事業を経た住宅地域で人気も高いため需要は底堅い。市場の中心価格帯は土地１７０㎡で３，００ ０万円台前半程度，新築戸建住宅で５，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自己使用目的での取引が中心であり、当該地域の市場実態を反映した実証的価格である比準価格の規範性 が高いと判断した。なお、収益目的を前提とした土地取引は極めて少なく、収益性が当該地域の取引価格への意思決定 に与える影響は軽微であることから収益還元法の適用は断念した。また、既成市街地の宅地であることから原価法の適 用は見送った。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡も考慮のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [ 54.7] [100.0] 100 192,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    182,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松戸市の総人口は増加傾向、生産年齢人口も 微増傾向にある。低金利等の影響を受け、地 価は堅調に推移している。 地域要因の特段の変動は認められない。東松 戸駅周辺は一部に空地が見られるが、駅前及 びその周辺の何れも、地域的発展が見込まれ る。 個別的要因に特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 -43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％