別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 松戸 -70　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -70 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　重田　尚輝   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市八ケ崎２丁目１番７ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に営 業所等が混在する住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 新松戸 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 新松戸駅南東方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅からの接近性はやや劣るものの、近隣における大規模商業施設の開業以降、生活利便性の向上により需 要が旺盛となっており、地価水準は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は都心への通勤が可能な松戸市や隣接市の住宅地域であり、需要者の中心は地縁的選好性を有する一次取得 者である。最寄り駅からの接近性はやや劣るものの、近隣における大規模商業施設の開業以降、生活利便性の向上によ り需要は堅調である。市場の中心価格帯は、地域の標準的な規模の土地が１，５００万円程度、新築戸建物件が３，０ ００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の中に事業所等も混在するが、自用の戸建住宅が中心であり、収益性よりもむしろ、居住の利便性・快適性が 重視される地域である。また、規模等の画地条件や賃貸住宅等の建設状況等を勘案すると不動産取引における収益性の 位置付けは小さいと考えられる。よって、収益還元法は適用せず、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格をもって 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.0] 100 [111.3] [104.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な金融引締め等を背景とし海外景気は 下振れが顕著であるが、国内景気は持ち直し つつある。松戸市の地価は概ね上昇傾向であ る。 最寄り駅への接近性は劣るものの、大規模商 業施設の開業に伴う生活利便性の向上の影響 で、住宅地としての熟成度を高めている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％