別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 松戸 -68　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -68 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　元彦   TEL.

鑑定評価額 29,900,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市秋山２丁目２０番２６ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,150) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 秋山 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    25 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 秋山駅北東方 480m 法令 規制 １中専 (50,150) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業が施行された住宅地であり、人口増加等による熟成が進んでいる。地価水準は上昇傾向が続く ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、北総線秋山駅、ＪＲ武蔵野線市川大野駅等を最寄りとする住宅地域及びその周辺の地域を中心と した圏域。需要者の属性は、主として松戸市及び周辺市に居住する都心就労者で、賃貸住宅に居住する一次取得者。土 地区画整理事業が施行された地区であり、人口増加等のいわゆる熟成度が進んでおり、需給は強含みの状態が続いてい る。需要の中心となる価格帯は、新築建売住宅の場合、４０００万円～４５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の戸建住宅地市場において対象不動産の市場価値は最大化する。共同住宅を建築し賃貸事業を行う目的の 土地取引は、投資採算性の観点から成立しないため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、戸建住宅の最終需要者 市場で成立した取引事例を中心に比較検討して求めた試算価格であり、市場実現の可能性が大きい。よって比準価格を 採用し、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [ 62.3] [102.0] 100 172,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価、住宅価格の先高感、金融緩和政策の転 換の可能性等により、最終需要者の短期的な 住宅取得マインドは強まっている。 土地区画整理事業が施行された住宅地であり 、人口増加等による熟成が進んでいる。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -4.2 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％