鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松戸 -66　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０４８０５７ -1251	松戸市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	２３１０４６７８６ -614	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
c	２３１０４４８５４ -1811	松戸市		建付地	（　）	袋地等	南西7m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２３１０４８７６６ -418	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)
e	２３１０４６７８６ -646	松戸市		建付地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 188,962	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	183,511	100 [ 109.2]	168,050	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	176,000
b	(　 ) 164,179	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	164,018	100 [ 99.0]	165,675		174,000
c	(　 161,397) 161,397	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	176,571	100 [ 104.8]	168,484		177,000
d	(　 ) 225,228	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	221,796	100 [ 123.0]	180,322		189,000
e	(　 ) 173,206	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	203,653	100 [ 115.6]	176,170		185,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 180,000 円／㎡]

松戸 -66　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,245,318	401,793	1,843,525	1,404,270	439,255	（　0.9692） 425,726	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,688,286 円　　　　（　 73,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 -66　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	62.72	ＬＳ2	114.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	118 ㎡	9.6 m x 12.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（２戸）、平均専有面積約５７㎡と想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	57.33	100.0	57.33	1,682	96,429	1.0	96,429
							1.0	96,429
2～ 2	居宅	57.33	100.0	57.33	1,730	99,181	1.0	99,181
							1.0	99,181
～

～

～

計		114.66	100.0	114.66		195,610		195,610
								195,610

⑨年額支払賃料	195,610 円　×　12ヶ月　＝　 2,347,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,347,320 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 194,828 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,152,492 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	195,610 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,794 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 195,610 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 91,032 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,245,318 円　　　　（　 19,028 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-611	1,981 ( 1,899)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [115.0]	100 [103.0]	1,798	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,754 円/㎡　月額支払賃料（　 1,682 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第４　　　　-1122	2,107 ( 2,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [130.0]	100 [103.0]	1,710
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 -66　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,600 円	18,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	93,893 円	2,347,320　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 154,000 円	18,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	18,900 円	18,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,900 円	18,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 401,793 円　（　　　　　　 3,405 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,900,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 114.66 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 45 ％　＋ 0.0958 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,404,270 円（　　　　　 11,901 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,245,318 円
②総費用	401,793 円
③純収益　①－②	1,843,525 円
④建物等に帰属する純収益	1,404,270 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	439,255 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	425,726 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,608 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,688,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
松戸 -66　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 -66

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　池田　孝

TEL.

鑑定評価額

20,700,000 円

１㎡当たりの価格

175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市新松戸７丁目２５９番１				②地積　(㎡)	118 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度地区1種
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が混在する住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	南流山 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 118 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６ｍ市
道

交通

施設

南流山駅南西方

1.1km

法令

規制

１中専
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の戸建住宅を中心に共同住宅等も混在する区画整然とした住宅地域。近隣（流山市）で区画整理事業に
より複数の商業施設が開業し、生活の利便性の向上が認められる。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は松戸市でＪＲ常磐線新松戸駅及びつくばエクスプレス線南流山駅を中心とする住宅地域一円。需要者の中
心は松戸市内の居住者等の地縁者が大半を占める。住環境は良好であり、最寄駅から徒歩圏内であるため、需要は堅調
であり、価格はやや上昇傾向であると思料する。取引の中心となる土地価格水準は、１２０㎡程度の画地規模であれば
２，０００万円前半程度、新築の戸建住宅で４，０００万円前後での取引が多くみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、自己使用目的での取引が中心であることから、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価
格を採用し、これを標準とした。また、駅徒歩圏内であり、共同住宅、長屋等もみられることから収益還元法を適用し
たが、収益性に着目した取引は限定的であるため、収益価格は参考に留め、代表標準地価格から検討した価格との均衡
を重視の上、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松戸 -42 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 200,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[103.0]

100
[120.0]

[105.0]
100

175,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

松戸市の総人口は増加傾向、生産年齢人口も
微増傾向にある。低金利等の影響を受け、地
価は堅調に推移している。

一般住宅を中心とする中に共同住宅等が混在
する住宅地域であるが、流山市木地区の区画
整理事業の進捗により、需要は堅調に推移し
ている。

個別的要因に特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 -66　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０４８０５７ -1251	松戸市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	２３１０４６１２３ -2052	流山市		更地	（　）	ほぼ正方形	南6m区画街路、東6m、角地		１低専地区計画等 (70,120)
c	２３１０４８０５７ -1211	松戸市		建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２３１０４８７６６ -445	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 188,962	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	183,511	100 [ 104.0]	176,453	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	185,000
b	(　 ) 190,955	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	175,547	100 [ 106.6]	164,678		173,000
c	(　 ) 164,283	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	172,582	100 [ 106.9]	161,442		170,000
d	(　 ) 192,773	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	192,584	100 [ 115.5]	166,739		175,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 175,000 円／㎡]

松戸 -66　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,134,115	398,543	1,735,572	1,411,700	323,872	（　0.9692） 313,897	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,406,061 円　　　　（　 54,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 -66　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	62.72	ＬＳ2	114.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	118 ㎡	9.6 m x 12.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（２戸）、平均専有面積約５７㎡と想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	57.33	100.0	57.33	1,611	92,359	1.0	92,359
							1.0	92,359
2～ 2	居宅	57.33	100.0	57.33	1,632	93,563	1.0	93,563
							1.0	93,563
～

～

～

計		114.66	100.0	114.66		185,922		185,922
								185,922

⑨年額支払賃料	185,922 円　×　12ヶ月　＝　 2,231,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,231,064 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 185,178 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,045,886 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	185,922 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,705 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 185,922 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 86,524 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,134,115 円　　　　（　 18,086 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-113	1,499 ( 1,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,613	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,680 円/㎡　月額支払賃料（　 1,611 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第４　　　　-114	2,100 ( 2,013)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.8]	100 [100.0]	1,738
c	千葉第４　　　　-115	1,855 ( 1,779)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [112.1]	100 [100.0]	1,671

松戸 -66　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,000 円	19,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	89,243 円	2,231,064　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 154,800 円	19,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	19,000 円	19,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,000 円	19,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 398,543 円　（　　　　　　 3,377 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,000,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 114.66 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 45 ％　＋ 0.0958 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,411,700 円（　　　　　 11,964 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,134,115 円
②総費用	398,543 円
③純収益　①－②	1,735,572 円
④建物等に帰属する純収益	1,411,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	323,872 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	313,897 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,406,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,300 円／㎡）