別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 松戸 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -48 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　増間　真一   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市八ケ崎緑町３００番 ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 馬橋 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    25 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 周囲より低地に宅地造成され た住宅地域である。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 馬橋駅北東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ武蔵野線高架の西方に所在する一般住宅が多い地勢の低い住宅地域で，今後とも概ね現状を維持するものと 予測する。地価は横ばいがしばらく続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は主にＪＲ武蔵野線，常磐線沿線の松戸市北部及び隣接市等の住宅地域の圏域である。需要者の中心は松 戸市内及びその周辺市の一次取得層である。対象標準地周辺は谷津田を埋めた低地の住宅地で，地盤はやや弱く，東側 にはＪＲ武蔵野線の高架が通っている。また最寄駅からやや離隔した地域のため，需要は弱い。市場での中心的価格帯 は，土地１４０㎡程度で１２００万円～１５００万円程度，新築戸建住宅で３０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　積算価格は後記「宅地－３（２）－１」記載の理由により試算せず。また収益価格も後記「宅地－３（３）－１」記 載の理由により試算せず。比準価格を算定するにあたり，やや広範囲になったが，類似地域において多数の信頼性を有 する取引事例が収集でき，各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。本件では，代表標準地との検討を踏まえ，比準価 格をもって，鑑定評価額を既述の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.0] 100 [128.2] [103.0] 100 91,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が住宅地価に及ぼす悪影響は鈍化し ，不動産市況は上昇傾向にある。 地域要因の特段の変動は認められない。低地 に所在する住環境がやや劣る住宅地域である が，地価は横ばい傾向で推移した。 個別的要因の特段の変動はない。また個別的 要因の修正率を変動させる市場性の変動も認 められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％