別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 松戸 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -40 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　篤   TEL.

鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市中金杉４丁目１２１番 ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅に畑も見 られる区画整理済の 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 北小金 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    45 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.2 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       223 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 北小金駅北西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅を中心に畑が多く見られる住宅地域である。特筆する変動要因は見当たらないため、当面は現状 を維持していくものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線北小金駅及び流鉄流山線馬橋駅から小金城趾駅を最寄りとする住宅地域である。主たる需要 者は松戸市及び周辺市に居住する都心勤務者等一次取得者が中心である。最寄駅からやや距離があり交通利便性等に劣 るため、需要は弱い。市場の中心価格帯は、土地は対象標準地の規模で２，０００万円から２，５００万円程度、新築 戸建住宅で３，５００万円から４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、良好な住環境保護を目的とする第１種低層住居専用地域に指定され、区画整理後、徐々に戸建住宅の建築 が進められている住宅地域である。主たる需要者は、自己居住目的とし居住性・快適性を主眼に置いている。以上より 、収益還元法の適用はせず、市場取引の実態を反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の とおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [103.0] 100 [161.5] [103.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症に伴う行動制限緩 和により、景気の持ち直しの兆しが見られる 。 区画整理後、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で ある。特筆すべき地域要因の変動はみられな い。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％