別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 松戸 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -36 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　貴俊   TEL.

鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市串崎南町５０番 ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅に空地も見 られる区画整理済の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 松飛台 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 松飛台駅北東方 450m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心に構成される、熟成した住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、今後も住宅地とし て現状を維持していくものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松戸市及び周辺市に所在する駅徒歩圏の住宅地域で、北総線松飛台駅に強い代替性を有する。需要者の中 心は市内及び隣接市域からの一次取得者のほか、地縁性に基づく需要層も存在する。交通コストの高さから北総線沿線 の選好性はやや劣るものの、街区整然とした街並みと良好な居住環境から、需要は回復傾向である。土地は標準地と同 規模で２０００万円程度、新築戸建で４０００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とし居住の快適性を重視する地域であり、基準容積率も低いため十分な投資採算性を確保する収益物件 の想定は困難であった。そのため、収益価格の試算は断念した。また、既成市街地であるため原価法の適用も困難であ る。求められた価格は比準価格のみであるが、多数の取引事例から試算された市場性を反映した実証的な価格である。 したがって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.8] [100.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナは落ち着きつつあり、経済は持ち 直しの動きもみられるが、金融市場の変動や 世界的な物価上昇に伴う個人消費の減退が懸 念される。 幅広の街路が配置された、区画整然とした住 宅地域である。地価に影響を与える地域要因 の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％